房地產作為中國國民經濟的支柱性行業之一，在過去十年經歷了怎樣的變化？仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟稱，從根本上說，過去十年間房地產行業的繁榮和發展，與人民群眾生活品質提升后改善居住環境的需求、與全國城鎮化發展水平提升后進城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級的建設需求高度相關。

房地產開發企業：告別“高周轉、高杠桿、高收益”

龐溟認為，在過去十年間，房地產業對中國GDP增長的貢獻率和房地產開發投資占固定資產投資的比重穩步抬升；房地產貢獻的相關稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源，但地方政府上述收入和稅收的依賴度有所下降；房地產業仍是中國經濟信用創造的主要載體之一、信用周期最重要的穩定器之一，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

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“但是，中國經濟增長的底層邏輯已經發生了變化。”龐溟直言，考慮到城鎮化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現等因素，支持中國住宅地產開發增長的核心需求已經較為充分地釋放和滿足，房地產開發企業“高周轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式亟待改變。

他認為，對房地產開發企業來說，滿足新發展模式的要求，要通過精耕產品與服務、規模效應、科技應用、細化外包等方式做好風險防控、突破成本瓶頸、提升人均產值、完成脫需轉實。

同時，房地產企業努力橫向拓展產業地產、商業地產、養老地產等其他業態，縱向聯系物業管理與服務、品牌輸出、代建等輕資產領域，還可以穩步參與城市更新、小區改造、新型城市基礎設施建設、社區建設、市政服務、產城融合產業發展等業務。

對各地政府來說，滿足新發展模式的要求，意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地產政策，跟進中央政策推出相關配套措施并確保落地生效。

房地產調控政策出現新趨勢

錨定“房住不炒”大前提，房地產調控政策亦出現新趨勢。

龐溟稱，近年來的房地產調控政策和監管細則，都堅持“房住不炒”的定位和堅持不以房地產作為短期刺激經濟增長的手段，而“良性循環和健康發展”“新發展模式”“穩地價、穩房價、穩預期”“優化對保障性租賃住房的金融支持”等新的高頻關鍵詞和新趨勢，值得引起注意。

以2021年底中央經濟會議的內容為例，龐溟指出，房地產的工作重點將從商品房開發的“售”進一步拓寬到保障房建設的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進房地產業“健康發展和良性循環”變為“良性循環和健康發展”。該政策表態既是基于對目前房地產行業形勢的判斷和考量，更是為未來房地產行業的發展指明了目標和方向。

盡管近期房地產調控正在出現邊際放松和改善，但龐溟認為，對房地產行業的定位、調控和管理方向不會出現顯著轉向，調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變，將繼續保障合理的房企融資和居民住房消費需求。

“只有因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，才能落實好房地產市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，確保實現高質量發展。”龐溟說。

他也提醒道，總的來說，應在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下，探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策特別是差別化住房信貸政策，應當以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整，盡量減少對市場的沖擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地產市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。