今年4月3日，鄭州限購范圍調整，二環外區域不再限購，限售政策也從原有的取得不動產登記證滿一年可售，調整為以網簽時間、契稅繳納時間和不動產權登記三者任一滿一年可售。如今，二環外取消限購整兩月，鄭州樓市有何變化?對此，大象新聞記者進行了走訪調查。

二手房4月份新增掛牌量達新高

“從我們日常接觸客戶的情況來看，看房的、咨詢的以及房子掛牌量都增多了”，在鄭州從事房產中介業務7年，鏈家房產的侯先生告訴記者，今年2月、3月是鄭州樓市最火的月份，限購政策調整之后，在一定程度上延續了前兩個月的熱度，“小陽春”時間被拉長，尤其是跟往年相比，要火熱的多，“不過，5月中下旬市場有了冷卻跡象”。

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作為對樓市感知最敏感的一批人之一，已從事房產中介近10年的厲先生跟侯先生感受類似，“限購政策調整之后，房價有輕微下降，樓市熱度有所上升”。

厲先生介紹，除了一些大品牌地產商的新房價格未發生明顯變化之外，不少開發商都推出了特價房，二手房價格也輕微向下浮動。此外，以他們門店近幾個月數據來看，跟3月份相比，4月、5月成交量雖未有明顯增長，但也不乏熱度，尤其是二手房，“觀望的客戶比較多”。不過，對比去年同期，今年4月的成交量則要好得多。

再以貝殼找房成交數據為例，今年4月，鄭州二手房交易量同比增長近5成，增幅達48.6%，尤其是中原區二手成交占比明顯提升。

貝殼找房研究院鄭州分院分析師呂倩分析，“一方面是中原區有較為優質的學區資源，3、4月份因子女上學而買房的群體較為集中;另一方面，中原區整體的次新房小區占比較高，區域內一部分改善置換的需求得到了釋放。”

“限購放開提升了業主預期。從貝殼平臺數據來看，4月份二手房新增掛牌量超過了2.4萬套，達到近年最高，新增客戶量也處于年內高位。”呂倩告訴記者，疫情放開后，前期積壓需求補償性釋放，2023年一季度的二手房市場熱度空前。

鄭州二手房市場修復態勢明顯

不難看出，限購政策調整之后，從更為反映樓市冷暖的二手房市場來看，無論是新增掛牌量還是新增客戶量都出現了顯著增長，甚至出現了新高。

呂倩也告訴記者，跟2022年3月份鄭州取消二手房20%差額稅、限售3年改1年政策首月數據相比，今年4月成交量還是增長了約11%(貝殼成交數據)，且近幾個月月度成交量基本穩定，可以看出，二手市場修復態勢還是比較明顯的。

根據鄭州市房管局數據，鄭州二手房4月的網簽量也呈上升趨勢。數據顯示，全市4月份共成交二手房10975套，環比上升15.05%，其中住宅10727套，環比上升15.34%。

不過，記者在實地走訪時，多位業內人士表示，從市場終端來看，跟3月份相比，4月份的成交量并未出現明顯增長。其中是何原因?

除了此前積壓的需求在3月份已被補償性釋放，導致3月份的成交基數較高之外，呂倩解釋，“核心原因還是在于有購房需求的購房者購買力有限。此外，二手房從成交到網簽大概需要20天的時間，故網簽數據一般反映上月下旬本月上旬期間的市場表現。”

那全國其他城市二手房交易情況如何?記者留意到，除了北上廣深等一線城市二手房交易量出現不同程度的環比下降之外，像杭州、南京、合肥等與鄭州同能級的新一線城市二手房成交量也出現了不同程度的環比下跌。

公開數據顯示，今年4月，北京二手房住宅網簽13997套，環比下跌37.3%;上海二手住房成交17334套，環比下降26.71%。在新一線城市中，杭州二手住宅成交5883套，環比下降32.7%;南京二手房成交11318套，環比下跌13%;合肥二手房成交量2127套，環比暴跌40%。

當前樓市政策對剛需者的支持力度已近天花板

記者留意到，跟往年相比，今年不少房產中介都將推介的目光轉移到了二手房上。

究其原因，房產中介厲先生告訴記者，除了二環外到四環內本身新房數量有限之外，在經歷了疫情沖擊、新房樓盤延期交房等多重因素影響之后，“二手房不僅價格比新房便宜且都是現房，也是二手房市場更火熱的原因”。現在是否是購買二手房的好時機?

“實際上，從政策方面來看，現在已經是最利好的時機”，厲先生舉例，無論是從首付比例、限購限售政策，還是利率等等。根據他的了解，目前首套房貸款3.8%的利率幾乎是近30年來最低的一次。

記者留意到，去年年初，鄭州打響“救市”槍聲，出臺18條樓市新政，取消“認房又認貸”的限制政策。去年年底，鄭州又發布12條支持政策，包括調整限購區域、支持團購在售商品住房、“1+8”都市圈居民統一待遇等一系列利好政策。進入2023年，為刺激樓市活躍度，鄭州利好政策更是不斷加碼。

“當前，鄭州對于購房者的支持力度在同能級城市中位于第一梯隊。”呂倩列舉，二環以外不限購，首付比例最低20%，首套貸款利率3.8%，公積金額度最高調整至100萬，且可以提取用作首付等，尤其是對于剛需購房者，政策的支持力度已近天花板。

但對于改善群體而言，呂倩則認為，如果信貸政策能夠傾斜一些的話，可能會在一定程度上維持樓市熱度，“當下改善需求不斷崛起，而目前鄭州二套房的貸款利率4.9%，相差110BP(基點)”。

不過，呂倩也提到，樓市的穩步復蘇依托于經濟的復蘇，就業的穩定。剛需購房者對未來收入有信心，才會將購房需求轉化成實際行動。