城市更新、老舊小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、租購(gòu)并舉、建立多層次住房供應(yīng)體系、提升居住服務(wù)質(zhì)量等，都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式、形成新增長(zhǎng)點(diǎn)的突破口和重要內(nèi)容。

今年的《政府工作報(bào)告》提出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年經(jīng)歷了一些起伏，可以看到，去年底至今的房地產(chǎn)政策和相關(guān)表述也隨市場(chǎng)變化出現(xiàn)了一系列調(diào)整和深化。2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去？

毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，能夠?yàn)榉€(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)發(fā)揮積極作用。觀察房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，須以宏觀經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展為大背景。我國(guó)每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過(guò)1100萬(wàn)人，住房的剛性需求仍然比較旺盛。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。因此，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展對(duì)于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行能夠起到重要作用。同時(shí)，比較旺盛的需求也能為市場(chǎng)提供有力支撐。可以預(yù)計(jì)，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要并且能夠總體繼續(xù)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，需要“因城施策”持續(xù)發(fā)力。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩頭分化勢(shì)頭有所加劇。一線和強(qiáng)二線城市以穩(wěn)為主；眾多三四線城市和縣城因?yàn)楣┙o過(guò)剩和人口流出等因素出現(xiàn)了一定下調(diào)趨勢(shì)。政策和預(yù)期對(duì)于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。經(jīng)歷了去年下半年的總體低迷，無(wú)論是購(gòu)房者還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，重建信心尚需一段時(shí)間；一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金紓困仍在進(jìn)行。政策層面，今年以來(lái)，有不少城市根據(jù)實(shí)際情況出臺(tái)具體調(diào)控措施，為穩(wěn)樓市釋放積極信號(hào)，包括放寬限購(gòu)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”——首套住房結(jié)清貸款再購(gòu)房的，按首套房執(zhí)行貸款政策，降低首付比例，提高公積金貸款額度，給予購(gòu)房補(bǔ)貼，為人才購(gòu)房提供支持等。政策暖風(fēng)頻吹，力度可謂強(qiáng)勁。相信隨著“因城施策”逐步發(fā)揮作用和各方對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有望更平穩(wěn)。

住房更加回歸居住本質(zhì)，“房住不炒”仍是底線。過(guò)去，房?jī)r(jià)飛速上漲給住房賦予了過(guò)多金融屬性，隨著一系列政策的實(shí)施，我國(guó)“房地產(chǎn)泡沫化金融化得到根本扭轉(zhuǎn)”，住房也更加回歸居住本質(zhì)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要避免整體下行趨勢(shì)，同樣應(yīng)避免重回投機(jī)和炒房軌道。對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)認(rèn)識(shí)到，希望買(mǎi)房后實(shí)現(xiàn)暴漲的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，應(yīng)該從自身實(shí)際居住需求出發(fā)，合理配置住房。對(duì)于地方政府而言，有必要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性。在市場(chǎng)處于上行區(qū)間時(shí)，應(yīng)避免政策過(guò)度疊加致使市場(chǎng)過(guò)快下滑；一些三四線城市則應(yīng)避免政策過(guò)度寬松再將市場(chǎng)引向濃厚炒作氛圍。

合理住房需求將得到更好滿足。合理的住房需求應(yīng)該包括剛需和改善性需求。此前，銀保監(jiān)會(huì)曾表態(tài)將重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求。近日，銀保監(jiān)會(huì)、央行要求優(yōu)化住房金融服務(wù)，滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求。隨著生育政策調(diào)整以及人民群眾對(duì)美好居住生活期待的提升，改善性需求在購(gòu)房中的占比不斷增加，不僅希望擴(kuò)大居住面積，也希望居住環(huán)境和品質(zhì)得到改善。因此，合理改善性需求也需得到更多支持。

租賃新時(shí)代正加速到來(lái)。2022年，保障性租賃住房籌集和建設(shè)規(guī)模將實(shí)現(xiàn)大提速，這類重點(diǎn)針對(duì)新市民、青年人打造的租賃型住房將從2021年的籌集建設(shè)94.2萬(wàn)套（間）躍升至2022年的240萬(wàn)套（間）。同時(shí)，按照政策部署，長(zhǎng)租房市場(chǎng)也將實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展。隨著租賃加速補(bǔ)短板，住房租賃將成為廣大居民解決居住問(wèn)題更加普遍和便利的選擇。

“探索新的發(fā)展模式”有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。城市的發(fā)展正在從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。城市更新、老舊小區(qū)改造、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、租購(gòu)并舉、建立多層次住房供應(yīng)體系、提升居住服務(wù)質(zhì)量等，都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式、形成新增長(zhǎng)點(diǎn)的突破口和重要內(nèi)容。正在經(jīng)歷變革的房地產(chǎn)行業(yè)，需要主動(dòng)迎接挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展。