近年來(lái)，在“房住不炒”這一總基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)政策頻出，從“三線四檔”到“雙集中”供地、融資收緊等補(bǔ)充政策，加之最近提出的“住有所居”新基調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境與變革愈發(fā)洶涌，深層次的邏輯正在悄然變化。

總的來(lái)看，在國(guó)家堅(jiān)持房住不炒與“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策大背景下，預(yù)計(jì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步告別高利潤(rùn)時(shí)代。

數(shù)據(jù)顯示，2020年50家典型房企的平均凈利率為11.6%，同比降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。從目前已公布2021年上半年業(yè)績(jī)公告的房企數(shù)據(jù)看，大部分企業(yè)的毛利率亦出現(xiàn)了一定程度的下滑。

在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，“三道紅線”影響房企融資，房企走量策略明顯，毛利率下滑的趨勢(shì)還將繼續(xù)。“其實(shí)行業(yè)內(nèi)毛利率下行的趨勢(shì)已經(jīng)延續(xù)了多年，疊加近年來(lái)調(diào)控政策的不斷收緊，此趨勢(shì)會(huì)更加明顯。”

一些房企在半年報(bào)中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，土地成交價(jià)居高不下推升開發(fā)成本，而房?jī)r(jià)過(guò)高易引發(fā)調(diào)控。在地價(jià)成本占比較高、售價(jià)難以有效提升的情況下，利潤(rùn)空間將被壓縮。旭輝控股CEO林峰在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，毛利率下降是行業(yè)大趨勢(shì)，隨著“雙限（地價(jià)、售價(jià)）”政策繼續(xù)實(shí)施，未來(lái)行業(yè)毛利率或還將進(jìn)一步下降。

中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含則表示，目前行業(yè)增收不增利的窘境是高血脂的表現(xiàn)，考慮到政策調(diào)控持續(xù)、人口紅利減少、碳達(dá)峰和碳中的要求、上游原材料價(jià)格上漲等多重因素，行業(yè)利潤(rùn)率長(zhǎng)期仍不容樂觀。

高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去式，但房企不僅要生存，更要利潤(rùn)。因而，如何在盈利空間緊縮的外部環(huán)境下，創(chuàng)造持久的利潤(rùn)空間、打贏利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)成為房企要思考的命題。盡可能提高利潤(rùn)空間，進(jìn)行開發(fā)成本的精細(xì)化管理、卓越運(yùn)營(yíng)是第一步，在此背景下，諸如龍湖、中南建設(shè)、保利地產(chǎn)這類不依賴有息負(fù)債，擁有卓越運(yùn)營(yíng)能力的房企，在今年上半年的業(yè)績(jī)中展現(xiàn)出一定的發(fā)展韌性。

2021上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額606.2億元，同比增長(zhǎng)18.5%；中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~24.1億元，同比增加18.6%，連續(xù)四年保持正值；保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入899.72億元，同比增長(zhǎng)22.07%，凈利潤(rùn)146.88億元，同比增長(zhǎng)10.25%。

而對(duì)于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略，在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，各家房企都對(duì)未來(lái)的發(fā)展提出了多樣的解法，降杠桿，發(fā)力多元化業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的平衡等。

在房地產(chǎn)“下半場(chǎng)”傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)出現(xiàn)盈利“天花板”時(shí)，龍湖集團(tuán)希望通過(guò)不斷增設(shè)新航道業(yè)務(wù)來(lái)突破利潤(rùn)的上限。龍湖集團(tuán)確定了發(fā)展的六大主航道業(yè)務(wù)，在原有地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、智慧服務(wù)的基礎(chǔ)上，將房屋租售、房屋裝修納入主營(yíng)業(yè)務(wù)之中，深化多元化發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步拓展了業(yè)務(wù)圍欄。

旭輝控股表示要聚焦經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，以3R和9個(gè)維度為核心來(lái)做經(jīng)營(yíng)管理的導(dǎo)向。3R也就是集團(tuán)層面的ROE，區(qū)域?qū)用娴腞OIC和項(xiàng)目層面的IRR，從9個(gè)維度來(lái)看，千方百計(jì)加快資金和庫(kù)存的周轉(zhuǎn)速度，穩(wěn)盈利，爭(zhēng)取盈利水平維持在行業(yè)的頭部水平。在快周轉(zhuǎn)方面，核心通過(guò)優(yōu)定位、高去化、高回款，也就是精準(zhǔn)滿足客戶需求。高去化方面重點(diǎn)通過(guò)降低庫(kù)存，減少滯重，破除非住的一些產(chǎn)品，比如說(shuō)車庫(kù)、公寓、辦公等。

中南建設(shè)則稱，將通過(guò)三個(gè)卓越提升比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。首先，通過(guò)產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)提效和供應(yīng)鏈建設(shè)實(shí)現(xiàn)卓越運(yùn)營(yíng)；其次，整合中南置地和建筑的各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，加快探索第二增長(zhǎng)曲線，形成卓越建設(shè)；最后，通過(guò)推動(dòng)中南服務(wù)在基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和城市服務(wù)方面的能力提升，實(shí)現(xiàn)卓越服務(wù)，在行業(yè)再平衡過(guò)程中持續(xù)提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)住市場(chǎng)地位。

除此之外，在三十余年的歷程中，整個(gè)中南集團(tuán)形成了“4+1”的產(chǎn)業(yè)布局，即中南置地、中南建筑、中南高科、中南實(shí)業(yè)、中南教育，分別聚焦于房地產(chǎn)、建筑、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、投資、教育五大領(lǐng)域，擁有圍繞地產(chǎn)和建筑兩大主航道的完整上下游產(chǎn)業(yè)鏈布局。多元產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)事實(shí)上給中南建設(shè)第二增長(zhǎng)曲線增加了更多確定性。

根據(jù)2021年中期報(bào)告，中南建設(shè)旗下地產(chǎn)+建筑雙板塊發(fā)展均衡穩(wěn)健，上半年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.8億元，同比增長(zhǎng)29.6%，總資產(chǎn)3729.9億元，同比增加15.5%。同時(shí)，在持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的情況下，公司“三道紅線“指標(biāo)實(shí)現(xiàn)全面改善，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比均優(yōu)于監(jiān)管要求。

截至2021年6月末，中南建設(shè)凈負(fù)債率95.27%，較2020年末下降2.00個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比1.03；剔除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率77.42%，較年初降低1.27個(gè)百分點(diǎn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，公司總負(fù)債中有超過(guò)40%為基本沒有償付風(fēng)險(xiǎn)的合同負(fù)債，剔除該部分負(fù)債之后的負(fù)債率為51.45%，較2020年末下降1.60個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)持續(xù)保持低位。

隨著行業(yè)毛利率降低見底，各家順應(yīng)趨勢(shì)做出的一系列應(yīng)對(duì)舉措效果逐漸顯現(xiàn)，政策上的微調(diào)給了房企更多調(diào)整空間，預(yù)計(jì)未來(lái)房企的盈利水平將會(huì)有所提升。招商證券表示，行業(yè)從杠桿驅(qū)動(dòng)的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的“結(jié)構(gòu)牛市”，從總量需求增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)為主，判斷下半年拿地競(jìng)爭(zhēng)趨緩，毛利率或改善。

華西證券認(rèn)為，今年以來(lái)房地產(chǎn)銷售增速有所回落，投資保持韌性，在拿地政策有所放寬后，房企利潤(rùn)率的擔(dān)憂有望改善，同時(shí)行業(yè)基本面韌性仍足，板塊估值仍處歷史低位，繼續(xù)看好板塊投資機(jī)會(huì)，建議關(guān)注業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)的龍頭房企萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金科股份、中南建設(shè)、新城控股、招商蛇口等。