繼東莞在上周迎來調控的再度加碼之后，搶占粵港澳大灣區購買力“C”位的惠州也迎來了樓市調控。

8月9日，惠州市住房和城鄉建設局發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱“惠八條”)。

與東莞、廣州、佛山等大灣區城市的調控舉措類似，惠八條涉及新建商品住房預售和價格備案管理、開發商資金監管、完善住房銷售政策、落實配建公建設施、提升住房保障覆蓋、規范房地產市場秩序和強化聯動調控機制等八個方面。其中，商品房價格備案管控一條引發業內較多關注，因為同時限購和限價，是惠州有史以來，首度啟用。

尤其值得關注的是，惠州要求高價樓盤進行價格評估，半年內如果平均折扣率低于95折，將對未推售房源備案價進行調降。這意味著，強行要求高房價項目采取降價措施。

業內認為，與深圳、東莞的樓市“僧多粥少”的基本面大不同，惠州新房供應量大、去化周期長，調控來襲，外加信貸收緊，接下來樓市可能會適度降溫。

三限同出

限購、限價、限售在“惠八條”中均有體現。“限售”延續既往政策尺度，執行三年限售。“惠八條”首度祭出限購，限價也更顯細致。

“惠八條”中第二條關涉商品住房預售和價格備案管理，“對高價樓盤價格進行評估，半年內成交平均折扣率低于95折的，對未推售房源備案價格進行調降，堅決防止價格虛高擾亂市場預期。”“穩定商品住房供應，商品房項目在取得預售許可后10日內須一次性公開全部房源。”

簡言之，新盤價格受到主管部門的直接管制。對于慣于饑餓營銷的房企來說，新盤價格的透明度和溢價空間受到更為明確的管制。此舉與廣州新近出臺的政策類似。據悉，廣州要求之前拿過預售證的項目，再次取證時的備案均價，需較上一期推盤均價下調3%。

“惠八條”中“限購”乃近年首次，其第四條“重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房”中的“重點片區”，是指大亞灣經濟技術開發區、惠陽區。換言之，大亞灣經濟技術開發區、惠陽區，對外地客實行第二套限購。

相比往年，惠州樓市今年上半年仍表現較為強勢。樂有家數據顯示，惠州一手住宅成交63592套，同比上漲近3成。惠州一手住宅成交月均破萬套，1月份成為上半年成交的峰值，成交達15877套，月均破萬套。臨近深圳、東莞等粵港澳大灣區城市，外加惠州樓市價格親民，需求外溢被視為惠州樓市節節走高的核心因素之一。

再往前追溯五年，惠州樓市整體表現都較為強勁，每年的新房網簽套數超過13萬套，這幾乎是深圳年網簽量的3倍多。2020年下半年，粵港澳大灣區樓市成交一片向好的大背景下，惠州的新房網簽量更是一舉創下超10萬套的近年新高。

價格與供應量如出一轍，節節走高。自2016年至2020年，惠州一手住宅成交均價突破萬元大關，從0.88萬元/㎡上漲至1.15萬元/㎡，環比上漲了31.08%。二手住宅成交均價突破萬元大關，從0.61萬元/㎡上漲至1.14萬元/㎡，環比上漲了86.89%。

對于此次限價、限購的祭出，多位市場人士均認為，持續走強的惠州樓市的確已經行至調控的關口。

深圳一位房企人士表示，惠州臨深的大亞灣經濟技術開發區、惠陽區實行二套限購，有對投資客“清剿”的意味在內。

“在惠州買房的外地人中很重要的一部分是深圳客，尤其深圳剛需族迫于房價壓力轉去惠州置業首套房。惠州置業二套房的核心群體以投資客、深圳改善客居多。”深圳一位房企人士說，這種片區式限購也是保障剛需、打擊投機的需要。

從另一個維度看，惠州樓市的景氣度與深圳、東莞仍差距較大。樂有家數據顯示，惠州是三城中的供應大戶，供應690萬平方米遙遙領先，市場貨量充足，有一定的庫存壓力。截至今年6月底，惠州一手房當月的去化周期上行到15個月，這一數值大概是深圳的兩倍、東莞的三倍。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分享到，惠州按揭利率如今上升到了非常高的水平，可能是各大城市最高的利率水平了。首套房利率水平為6.82%，二套房利率水平為7.2%。而且，新房和二手房的放貸周期都非常長。“再加上這么一限購，未來惠州樓市會開啟下行的過程。”

調控下一城是誰?

“惠八條”出臺的背景是，惠州首度被住建部約談。

7月29日，住建部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市，針對城市內部上半年出現的新房、二手房市場價格上漲過快，以及土拍熱度較高等現象重點關注，重申“房住不炒”主基調、要求遏制房市過熱，并將其納入房地產市場監測重點城市名單。

隨后的8月2日，金華就從土地供應、住宅限售、熱盤搖號、市場監管等十大方面出臺了樓市調控政策。

對于“惠八條”的出臺，不少市場人士均認為屬于意料之中的事情。

今年上半年至今，也迎來了樓市調控密集期。中原地產研究中心統計數據顯示，2021年1-7月全國房地產調控多達352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產調控政策井噴，自上而下密集的調控政策多達66次，刷新年內最高紀錄。

調控也愈顯精細精準。比如，東莞、惠州等地近期加碼的政策均有不同程度地關涉到房企。“惠八條”就有提及：對超出“三道紅線”，存在重大失信行為的房地產開發企業，不得參與我市土地招拍掛。

有房企人士也向第一財經記者表示，政策基調和市場環境給予中小房企的試錯空間越來越小了，不少房企的利潤率預期是1%-2%。“中小企業現在很難在熱門城市拿到地，就算企業拿到了，也得成本管控、運營等實力匹配，才能保證微盈利，要不然真是‘賠本賺吆喝’，拿到手了也沒什么意義。”

至于緊隨惠州之后，粵港澳大灣區會否有新的城市加入調控隊伍。多位人士預判，調控的腳步并不會停止。

“誰也不敢說現在已經是最嚴格的調控階段。因為調控不會有盡頭。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹說到。