萬達上市再次重啟

10月21日，萬達商管在港交所提交招股書。大連萬達商業直接擁有已發行股份總數約69.99%的權益，并透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發行股份總數約8.84%的權益。

據招股書顯示，截至2021年6月30日，萬達商管管理共計380個商業廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日，有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

8月20日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司向證監會提交《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》材料。10月18日，萬達商管上市獲得中國證監會批準。

此前，外界對于萬達商管IPO的融資額度普遍認為將在60億美元左右。對于此猜測，萬達集團表示“不予回應”。

另有消息稱，萬達輕資產商管公司珠海萬達商管正在完成一輪金額達200億元人民幣的Pre-IPO輪融資，其中有超過20位來自PE、科技基金及主權財富基金投資者有興趣參與，此輪融資或將使其估值達300億美元。

但其中最重要的一筆戰投，還當屬3月份萬達商管與珠海市政府的合作。

3月29日，萬達集團宣布，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。

9月6日，中共中央、國務院印發《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》提出，大力發展集成電路、新能源等產業，對合作區符合條件的產業企業減按15%稅率征收企業所得稅。

對企業符合條件的資本性支出，允許在支出發生當期一次性稅前扣除或加速折舊和攤銷。對在合作區設立的旅游業、現代服務業、高新技術產業企業新增境外直接投資取得的所得，免征企業所得稅。

如若落戶橫琴的萬達商管成功在港上市，且未來能夠構建以輕資產為核心的資產支持證券、REITs等創新形式業務，再疊加珠海國資委的戰投助力，萬達商管或將開啟“斷臂”后的新機遇。

萬達商管重組 全面實施“輕資產”戰略

王健林曾說，“萬達商業是萬達的核心企業，什么都能丟這個不能丟。”所謂的核心，就是遍布全國的萬達廣場。根據萬達公開的數據，截止到2020年年底已經開業的萬達廣場已達368座。

公開信息顯示，早在2009年，萬達商業就籌劃在A股上市，后因種種原因最終擱淺，只好改道赴港上市。2014年底，萬達商業成功實現H股上市。在香港聯交所發行6億股，每股發行價為48港元。至此萬達商業依舊沒有停下實現A+H雙平臺的腳步。

但在2016年，上市不到兩年萬達商業選擇私有化退市。王健林對此表示為“股價長期在凈資產上下徘徊，被嚴重低估。”在A股排隊6年未果下，2021年3月24日，萬達撤回萬達商業A股IPO申請。萬達商業就此更名為萬達商管，并且準備重返港股。

據萬達商管2020年公司債券年度報告顯示，期內，公司合并口徑營業收入391.34億元，歸母凈利潤135.22億元，經營活動產生的現金流凈額13.06億元；利潤總額187.67億元，同比下降44.4%；凈利潤138.8億元，同比下降44.89%。

對于利潤下滑，究其原因主要由于商業物業項目周期較長，項目前期投入與現金流回款存在一定時間錯配。同時，報告期內曾從事過房地產開發以及銷售業務，導致現金流波動受到影響。

2017年，王健林宣布萬達徹底告別房地產。先是以總價637.5億元向富力和融創分別轉讓77家城市酒店全部股權以及13個文旅項目91%股權。然后公布重大資產重組計劃，將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團注入香港上市公司，總金額共計70.5億元。

一系列操作使得王健林完成了總額高達1109.63億元的資產大騰挪。一年多的時間里，萬達便清償了2158億元債務。萬達的說法是“萬達只賣掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產的靈魂”。

萬達商管隨即成為純粹的商業物業持有者和運營管理商。“輕裝上陣”后的萬達，在不影響自身現金流動的情況下，依靠品牌效應，確實能夠在國內商業地產贏得一席之地。

從萬達官方獲悉，自2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。2021年計劃新開業63座萬達廣場，其中輕資產型萬達廣場47座，占比約74%。

隨著萬達近況的好轉，部分評級機構也表明了對其未來的看好。其中標普全球評級此前曾對萬達商管上市計劃的重啟表示“大連萬達商業管理集團股份有限公司的信用狀況或因其新成立的子公司珠海萬達商業管理股份有限公司潛在赴境外上市而改善”。