李嘉誠家族出售項目獲利38億港元的同時，卻將其成都員工和禹洲集團(01628.HK)推至風口浪尖。

近日，多位和記黃埔有限公司地產成都公司員工聯合聲明，稱不接受公司在會議中口頭通知的相關內容，要求長實集團派出高管出面進行關于員工補償金的溝通，明確補償協議及補償標準等細阿節。

這場風波源于一次股權轉讓。長實集團日前宣布，將四川成都南城都匯商住項目部分股權，轉讓給一家名為RZ3262019 Limited的企業，而這家企業由禹洲集團和成都瑞卓置業有限公司各持股50%。

對于和黃成都公司員工維權事宜，項目接盤方禹州集團向財聯社記者表示，“和黃在進行交易時為保護員工利益已事先與新股東談判員工賠付保障事宜并取得共識，和黃作為股權受讓方一早已與禹洲地產達成一項保障員工利益的特別共識。”

長實成都項目轉讓風波

為快速擴張規模，禹洲集團近幾年已經進行了多起收并購，但引發如此廣泛關注的收并購并不多見。

在長實集團此次的交易中，被打包轉手的不僅僅是南城都匯項目，還有和記黃埔地產成都公司的員工，涉及員工多達150余名。

根據和黃成都公司的員工聯名信顯示，公司員工直到7月23日下午才接到會議通知。

會議內容包括，所有員工轉到接收單位，勞動合同繼續有效，但需要在10日內(8月3日前)簽訂“預支經濟補償金協議書”。預支員工補償金N由接手公司負責，但未確定N的執行標準及具體賠償時間。特惠金最多2個月工資補償，由和記黃埔8月初支付給員工。所有上述賠償的解釋由接手公司HR負責。

由于擔心自身權益受損，和記黃埔地產成都公司全體員工一致表決不接受該會議口頭通知內容，并要求長實集團派遣總經理級別以上相關領導與員工溝通，明確補償協議、補償標準、補償金額、補償計算方式、補償金到賬時間等。

在員工聯名信曝光后，長實集團發布聲明稱，已與禹洲集團、瑞卓置業就員工的工作安排達成協議，按照約定，所有員工的勞動合同不受影響繼續履行。

“無論員工是否選擇繼續留任，均將按‘N+1’至‘N+2’的標準得到保障性‘賠付安排’，而相關費用則由和記黃埔地產和禹洲地產共同分擔。”禹洲集團相關人士對記者表示。

“企業進行股權轉讓是較為常見的經濟行為，在雇傭關系未發生變化的情況下，股權轉讓行為本身并不涉及對員工的賠償責任。”一位接近禹洲的人士告訴記者。

“股權轉讓要看新老股東對員工的安置是否有約定，如果沒有，在員工勞動合同的簽約主體不變的情況下，不涉及補償問題。”北京大成(廣州)律師所謝玲麗說。

目前針對和記黃埔地產成都公司員工維權仍在處理當中。上述禹洲集團相關人士對記者表示，關于員工安置一切以長實的口徑為準，相信在多方努力下，長實的員工一定會得到妥善的安排。

對于禹洲接手長實集團成都項目的原因，禹州方面回應稱，“禹洲通過股權投資，今年可從該項目約獲得50億左右的合約銷售收益，助力千億。”

“成都南城都匯項目開發歷時時間很長，整個項目體量非常大，但商業體量不大，以住宅為主。待售部分基本是現房狀態，預計年內就可以銷售，還有部分住宅和車位未售出。”一位接近交易關聯方的知情人士告訴財聯社記者。

據悉，該項目共有超過2.32萬個單位(包括住宅及商鋪)，此前已售出約1.65萬個單位，此次整體轉讓的，涉及剩余6750個單位及部分車位。

禹洲方面表示，該項目原則上物業管理交由禹洲方管理，有利于拓展物業管理面積，服務物業上市目標。而禹洲集團董事局主席林龍安曾在今年初的業績會上表示，物業板塊力爭今年年底完成分拆上市。

禹洲經營現金流堪憂

曾因踏錯周期在千億賽道上成為閩系房企中“落后者”的禹洲集團，在2018年后明顯加快擴張步伐，并在今年計劃銷售額突破千億。

2020年上半年禹洲集團合約銷售金額為429億元，同比增長50.5%;銷售面積261萬平方米，較去年同期上升40.8%。由此可見，禹洲在上半年已完成今年千億銷售目標的43%，從其全年1800億元的推貨值來看，完成全年目標問題不大。

從2016年近232億元銷售額到今年沖擊千億，禹洲僅用了4年時間，然而面對仍在收緊的樓市調控及競爭激烈的市場環境，禹洲的千億之路走得并不輕松。

該公司經營活動產生的現金流量凈額2019年為-58.59億元，而2018年為31.57億元，2019年相比2018年同期大幅減少285.57%。

此外，在銷售額快速提升的同時，禹洲集團毛利率卻連續3年下滑，營業收入自2018年以來增長緩慢，同比增速連續兩年下降，甚至在2019年出現負增長。

年報顯示，禹洲集團2019年并表收入232.4億元，同比下降4.4%;并表毛利同比下降18.4%至60.9億元;毛利率同比下降4.5個百分點至26.2%，低于行業平均值。

“毛利潤率持續三年下降，一部分原因是營業收入增長乏力，另一部分原因則與營業成本較高有關，2019年禹洲在營業收入負增長的情況下，營業成本仍同比增長2%。”億翰智庫一位研究員表示。

其進一步指出，禹洲以一二線城市為主的項目布局，受預售條件影響較大，拉長了銷售回款周期;此外受2016年至2017年所拿高價項目影響，部分項目至今未入市或低利潤、虧本入市，不斷積聚的資本化利息與高地價令營業成本居高不下。

業內人士認為，禹洲出現增產不增收情況，主要與其近兩年以降低權益的方式實現銷售規模快速增長有關，由于部分合作項目的權益占比較低，禹洲并不具備并表權，這部分無法進行并表的項目導致營業收入增長較慢。

“公司早年為沖全口徑規模導致并表成份不足，并表收入、毛利及資產表上的合約負債均出現同比下降的現象，資本市場尤其在市況差的環境下會出現估值折讓。”安信國際在今年4月的研報中指出。

禹洲集團管理層在年初的投資者會議上曾表示，今年達到千億目標以后會提升權益比，而未來收并購也是一個大的補充。

據了解，收并購一直被禹洲視為拓展新城市的有力途徑，近幾年其獲取土地儲備過程，至少有四分之一為收并購所得，2019年收并購比例更高達40%。

對于拿地計劃，禹洲集團副總裁兼首席財務官邱于賡在年初的股東會上透露，今年買地預算為銷售目標的40%，也就是400億元，其中禹洲的權益約占六成。

值得關注的是，禹洲集團在快速擴張的同時，其凈負債率卻在下降。2016年-2019年，禹洲集團凈負債率分別為71.7%、57.73%、66.97%和65.64%。

“去年下半年我們做了一個縮表的動作，負債率從80%以上變為79%左右，凈資產負債率也有一定的下降，從68%水平下降到年底的65%左右。”禹洲集團管理層指出。

多位人士認為，其凈負債率在行業保持較低水平，與其永續債未計入負債有關。

“永續債大概20個億，對公司凈負債率大概有10到15個點的影響，目前來看這個凈負債率是75%到80%，未來即使考慮永續債，也希望能將凈負債率控制在85%以下，而紅線是90%。”上述禹洲集團管理層表示。