喜極而“泣”!

閆浩、陳新戈或許沒有想到，上市當天景瑞控股股價就迎來破發(fā)，從此陷入了長達4年之久的低迷。究其原因，與景瑞控股上市兩年后盈利能力的持續(xù)下滑關(guān)系莫大。

數(shù)據(jù)來源：東方財富choice

在2015年大虧損年份，上市公司設(shè)立“合福資本”，主要聚焦房地產(chǎn)生態(tài)圈和新興消費領(lǐng)域進行投資。2017年，先后設(shè)立優(yōu)鉞資管、悅樘公寓和鍇瑞辦公等3大平臺，業(yè)務涵蓋房地產(chǎn)私募股權(quán)基金、長租公寓、持有型辦公物業(yè)投資運營等。

隨著上述4大業(yè)務板塊的設(shè)立，景瑞自我標榜的一場以“輕資產(chǎn)、精細化、重運營”為方向的轉(zhuǎn)型開始了。

不過，對于其轉(zhuǎn)型業(yè)內(nèi)卻不太看好。“現(xiàn)在談轉(zhuǎn)型言之尚早，景瑞控股轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理服務商是不得已而為之”易居企業(yè)集團研究總監(jiān)洪圣奇對《商業(yè)觀察》表示。

轉(zhuǎn)型陷“增長乏力”困境

如火如荼的“轉(zhuǎn)型”，并沒有使景瑞控股迎來業(yè)績的快速增長。據(jù)其于9月13日披露的中報，2019年上半年，上市公司實現(xiàn)營業(yè)收入21.86億元，同比增長1.03%;實現(xiàn)公司擁有人應占期內(nèi)溢利2.8億元，同比增長3.85%。

“轉(zhuǎn)型之路”一點也不好走，景瑞控股已然陷入“增長乏力”怪圈。正如香頌資本執(zhí)行董事沈萌所說，如果本業(yè)都沒有做出成績，想通過跨界轉(zhuǎn)型就會困難更多。

數(shù)據(jù)也可以進行佐證。同期內(nèi)，上市公司物業(yè)銷售實現(xiàn)收入16.68億元，在營收中占比76.3%，但相較2018年中期下降6.4%，這或是景瑞控股營收增長乏力的主因。對此，上市公司在中報中表示“項目開發(fā)排期集中下半年交付而導致開發(fā)物業(yè)交付的項目及交付建筑面積減少”。

事實卻不盡然。10月2日，景瑞控股發(fā)布了《2019年9月未經(jīng)審計的運營數(shù)據(jù)》，實現(xiàn)合約銷售額18.79億元，同比下降6.56%。據(jù)該份公告披露，截至2019年9末上市公司的銷售額為153.55億元，這與其在今年3月業(yè)績發(fā)布會中透露的“2019年銷售有望達到270億左右”，完成率僅為56.87%。

不難發(fā)現(xiàn)，今年第四季度景瑞控股還有116.45億元的銷售額要完成。壓力之大，可想而知。

頻頻高息發(fā)債

進入2019年，景瑞控股“借新還舊”接連上演，以“為現(xiàn)有債務再融資及作一般公司用途”為由，頻頻高息發(fā)債。

7月25日，景瑞控股發(fā)行了為期兩年金額為2.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為12%，這也是上市公司今年第三次發(fā)債，創(chuàng)下上市后記錄。在這之前的4月，景瑞控股發(fā)行了一筆金額為2億美元、利率為10.875%的優(yōu)先票據(jù)，該等票據(jù)將于2021年10月到期。

將時間推至1月31日，景瑞控股發(fā)行將于2020年7月到期金額為1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率更是高達13%。

上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦對《商業(yè)觀察》表示，最近幾年的樓市，要求房企抗風險能力要比較強。對房企來說，資金是極重要的一環(huán)。沒有資金，地拿不了，工開不了，啥事情也干不了，發(fā)債可以讓房企手頭至少是有一部分資金可以動的。但發(fā)債利率的高低，也反映出資本市場對這家企業(yè)的風險評估。利率越來越高，對企業(yè)的生存也造成了較大的考驗。

頻頻發(fā)債后，2019年中期景瑞控股借款總額也由2018年末的187.01億元增加至209.65億元，同比增長12.1%。凈負債率方面，也相應由之前的63.89%升至71.73%。三費費率更是出現(xiàn)了大幅攀升，數(shù)值高達27.59%，較之2018年末上升了15.41個百分點。

2019年中期，上市公司財務費用為1.66億元，相較2018年增長51.46%，碾壓營收增幅。三費費率暴增，也就不難理解了。

“隱藏”的風險

景瑞控股創(chuàng)立于1993年9月，發(fā)軔于上海。成立當年便在上海開發(fā)了景瑞花園，該項目占地1.22萬㎡，總建筑面積2.58萬㎡，前后歷時4年打造，于1997年9月竣工。

在上海盤踞12年后，景瑞控股才開始“走出去”。2005年，成立景瑞地產(chǎn)重慶公司，并落子重慶。2006年，深度布局長三角區(qū)域，先后進入江蘇、浙江兩省。2007年，景瑞地產(chǎn)天津公司成立，正式進入環(huán)渤海區(qū)域。直至上市，這一布局未發(fā)生變化。

2013年10月，閆陳二人帶領(lǐng)著銷售額不足50億元的景瑞控股成功登陸港交所。上市當年，景瑞控股增速驚人，實現(xiàn)銷售業(yè)績82.62億元，同比增長75%。但，這樣的增速并非常態(tài)，緩增隨之到來。甚至，2015年景瑞控股還迎來了銷售滑坡。百億銷售額姍姍來遲，2016年上市公司以167.85億元的數(shù)值問鼎百億。

2017年，景瑞控股成功進入北京和武漢。“二手收并購”拿地方式在這一年得到傾斜，這點從其土地儲備權(quán)益占比由2016年的81.81%降至57.22%就可以看出。此后，這一占比一直在50%邊緣徘徊。

截至2019年中期，上市公司土地儲備約546.1萬㎡。其中，權(quán)益面積約283.51萬㎡，占比51.92%。值得一提的是，新近進入的武漢成為上市公司第三大土儲區(qū)域，數(shù)值達91.49萬㎡，但權(quán)益占比卻不高，僅為38.19%。不難看出，通過合作開發(fā)越來越成為景瑞控股打進一個新區(qū)域的方式。

洪圣奇表示，以最少的資金拿地最符合中小房企的發(fā)展策略。相較龍頭房企，景瑞控股在項目層面更適合做財務投資人。

過去兩年，景瑞控股銷售業(yè)績光鮮亮麗，但權(quán)益金額卻要遜色許多。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2017年、2018年，上市公司分別實現(xiàn)權(quán)益金額130.4億元和188.8億元，較之相應流量金額懸殊?？梢钥隙ǖ氖?，這一局面還將繼續(xù)下去。

數(shù)據(jù)來源：上市公司歷年年報

需要警惕的是，隨著合作開發(fā)項目的增多，土儲權(quán)益占比的走低。2019年中期，景瑞控股少數(shù)股東權(quán)益占比(50.8%)首次超越了歸屬于母公司股東權(quán)益。盡管如此，上市公司也沒能擴大業(yè)績，相反風險卻在不斷擴大。

對于景瑞控股今后在市值管理方面的計劃以及如何來控制三費費率，《商業(yè)觀察》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿未收到回復。(見習記者 王志)