面對競爭對手的逼入，建業地產(3.34,-0.01,-0.30%)在繼續深耕中原的同時，開始謀劃走出河南，但公司驟增的營業成本和負債率無不透露出一絲危險信號，地產黃金時代已過，“河南王”未來江湖地位還能守住么?

建業地產股份有限公司(0832.HK，下稱“建業地產”)董事長胡葆森愛讀《菜根譚》：“人生嚼得菜根香，則百事可為。菜根肯定都是苦的，但你能把這個菜根都嚼著是香的，那就沒有你干不成的事兒，這是一個修煉的過程。”

眼下，胡葆森正在“嚼菜根”。7月末，與建業攜手并進了13年的凱德集團正式退出;8月末，公司公布的2019年中報透露出危險信號：負債率超90%，毛利率與凈利率雙雙下滑，新增土地儲備下滑44.6%，拿地成本也大幅上升。

市場將危機的原點指向公司多年來固守河南，而今的胡葆森已決意帶領建業轉舵。7月末，其收購裝配式建筑公司，宣布將以輸出輕資產的模式走出河南。未來，公司將有哪些新的調整與規劃?近期，《投資者網》就相關問題聯系到建業地產方面，并得到了一定答復。

負債率超90%

建業地產的股價走勢就如同其基本面一樣讓人眼花。自2019年以來，在二級市場上，公司股價表現時起時伏，從2.5港元到3.8港元，又跌回到原點，而后繼續攀升。

不難看出，市場對這家有著“河南王”之稱的房企饒有興趣，但卻鮮少將之列為長期投資標的。

數據顯示，2019年1至8月，建業地產實現合同出售金額396.8億元，相較去年同期減低3.1%。不進反退，公司也因此掉出中國房企銷售額50強名單，排名為第55位。

對此，建業地產方面表示：“自2017年下半年，建業地產進行了數項改革，當中包括提高存貨周轉期，及增大項目發展力度。由于18、19年的銷售結轉項目大多為改革前的項目，銷售增速還沒有完全反映改革后的增速。”

而從2019年中報情況來看，建業地產所面臨的問題不僅是銷售額下滑。今年上半年，公司實現營業收入約為90.69億元，同比增長約89.49%;凈利潤約為6.58億元，同比增長約19.58%;扣非凈利潤為-1.36億元，同比下滑124.35%。

公司較好的業績表現，可以主要歸功于有較多交付項目及在建項目達到結轉銷售條件，但這并不能忽略其財報透露出的一絲危險信號。2019年上半年，公司的負債率已達到91.04%;貸款總額為257.98億元，相比去年年末上漲29.9%;融資成本為2.3億元，同比上升40.2%。

因負債率遠超過警戒線，今年以來，該公司陸續出售多宗項目及債權回籠資金。4月至6月，建業分別出售了鄭州金水項目49%股權及債權、河南龍宇股權、信陽天恒置業50.31%股權，涉及金額累計26.77億元。

公司方面解釋稱“這是高增長階段的一個必然現象，負債率里有收賬款，金額比較大。說明未來公司有大量已售未結的資源待結轉。”

毛利率為何下滑

建業地產的盈利水平同樣引人堪憂，報告期內公司毛利率為27.3%，同比下滑8.7%。公司稱：“毛利率下滑的主要原因為：本期高毛利潤的車位結轉占比減少，2018年上半年結轉項目多為高毛利潤項目。”

不過，公司凈利潤率也呈現下滑趨勢，僅有8.5%，相比去年同期下滑3.5%，低于國內房企的平均水平。《投資者網》研判財報發現，2019年上半年，建業地產營業成本有所上升，其中，出售成本、出售及市場推廣開支、行政開支分別為65.94億元、7.51億元、7.72億元，同比上升116.1%、73.4%、32.4%。

2019年上半年，公司在鄭州合同銷售額為49.59億元，同比下降35%;在期內合同銷售額占比為17.9%，同比下滑12.1%;在鄭州銷售業績排到第七位。

未來這一趨勢或將持續，今年上半年建業地產在鄭州僅獲得3個項目，平均拿地成本均在15000元/平方米左右。建業地產告訴《投資者網》：“公司規模一直擴大，而且公司的目標是河南省全覆蓋，規模越大，可覆蓋的地方便越多，在單一地區的銷售比例必然下降。”

二股東退出有原因

2019年7月1日，公司原第二股東凱德集團宣布，將其持有的全部建業股份轉讓予大股東恩輝投資，交易完成之后，凱德退出建業地產，不再持有股份。7月31日晚，兩位擁有凱德集團背景的非執行董事羅臻毓、潘子翔離職。至此，入股建業13年的凱德徹底退出。

該交易完成后，胡葆森對公司的持股比將由50.75%增至74.84%。公司方面告訴《投資者網》：“此次交易表明大股東對公司運營的認可以及對公司未來長期發展的信心。凱德與建業都有著良好的合作關系，凱德一直是建業發展堅定的支持者。在未來發展過程中，建業將繼續保持與凱德的戰略合作關系，在重點城市項目上優先選擇與凱德合作。”

若歸咎二者的分手主要原因里，“河南”是個關鍵詞。羅臻毓此前曾表示，建業地產主要布局在河南，與凱德自身核心城市的布局不相匹配。

仔細梳理不難發現，建業地產一直奉行省域化的發展戰略，數年來只深耕河南一省。地產黃金十年，國內各大房地產企業紛紛涌向全國搶地、做大規模，但建業地產卻啟動下沉戰略，將觸角覆蓋到河南省內地市級。

為此，建業地產在斬獲了“河南王”稱號的同時，其銷售規模與行業第一梯隊的差距也逐漸拉大，以2019年前八月銷售規模為例，建業地產為396.8億元，同期碧桂園(9.87,-0.08,-0.80%)規模超5000億元。

尤其是近幾年來，龍頭房企紛紛進入河南市場，本地房企也在躍躍欲試，建業地產所奉行的固守戰略自然受到一定沖擊。在此情境下，胡葆森終于坐不住了，今年三月的業績說明會上表示：“將有條件地走出河南”。

不過，直到凱德集團宣布退出，胡葆森才展開實質性的行動。7月22日，控股股東恩輝投資16.5億元收購中民筑友。在收購發布會上，胡葆森表示：“建業集團走出河南條件有三：輸出半徑在500公里左右，以輕資產模式進行輸出，輸出產品以中原文化小鎮的形態進行操作。”

其實，發力“輕資產”模式早已被寫入公司發展戰略中，目前已經取得一定成效。2019年上半年，公司重資產合同銷售金額為276.6億元，同比增長約9.2%;輕資產合同銷售金額為119.31億元，同比增長約81.3%。

不言而喻，輕資產模式為公司帶來了豐富的資源。今年上半年，建業地產完成簽訂22個輕資產項目合約(其中省外項目1個)，預計總建筑面積約319萬平方米，同比上漲59.5%。

此外，面對競爭不斷激烈的河南市場，胡葆森表示深耕中原的戰略并未改變，希望今年年底建業可以覆蓋河南120個縣以上城市。這將給公司帶來巨大挑戰，一個危險信號是建業地產的新增土儲出現大幅下降。今年上半年，公司通過招拍掛和股權合作新增儲備建筑面積約452萬平方米，同比下降44.6%;而拿地成本反而快速提升，達到2176元/平方米，較去年同期大幅增加99.8%。

那么，該公司后續將會采取何種有效措施，來提高在河南市場的市占率?對此，建業地產告訴《投資者網》：“2019年上半年，建業地產合同銷售金額同比增長約為24.1%，高于河南省及全國的市場容量增速。按總合同金額計算，今年上半年，建業地產在河南省市場占有率為10.7%，排名河南省第一。截至6月末，建業地產房地產交付項目達31個，交付面積達247萬平方米。在建項目為127個，在建面積達2655萬平方米。”(謝瑩潔 思維財經出品)