中國人說，家有一老，如有一寶。可中國人又說，家家有本難念的經。

面對“銀發經濟”的巨大市場潛力，開發商、險資等各路資金已經將目光投向養老這個巨大的市場。只是，一些民營機構的養老社區過于“高端”，公辦養老機構卻一床難求，這或許就是目前國內養老社區的現狀：理想豐滿，現實骨感。養老產業萬億市場如何分食，進入者都還在摸索，我們不妨從養老社區說起。

產業迎最強紅利

中國人口老齡化帶來的挑戰不容小覷，而養老主要有三種基本模式：一種是居家養老，是以家庭成員作為養老支撐主體;一種是社區養老，依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養老服務;一種是機構養老如養老社區等，是以社會保障制度為根本，由復合型機構來提供養老資源的一種養老模式。目前，養老產業需求已經延伸到第一、第二、第三產業，具體包含老年社區住宅產業、老年金融、家政服務、文化生活服務和其他相關產業。

國務院辦公廳在4月16日發布《關于推進養老服務發展的意見》。《意見》提出，聚焦減稅降費，養老服務機構符合現行政策規定條件可享受小微企業等財稅優惠政策。此外，民政部本級和地方各級政府用于社會福利事業的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發展養老服務。《意見》還提出，拓展信息技術在養老領域的應用，制定智慧健康養老產品及服務推廣目錄，開展智慧健康養老應用試點示范。促進人工智能、物聯網、云計算、大數據等新一代信息技術和智能硬件等產品在養老服務領域深度應用。在全國建設一批“智慧養老院”，推廣物聯網和遠程智能安防監控技術。

中信建投的報告顯示，根據聯合國人口展望數據，2020年我國老齡人口將達到2.4億，但這同時也意味著巨大的養老產業空間，預計2020年老年人消費潛力約為10萬億元。

天時地利

似乎缺了點“人和”

各路資金進軍養老行業，可謂是具備了天時地利，但似乎缺了點“人和”。養老行業涵蓋多個領域，較為常見的一類開發形式就是養老社區。

“我是準備給家里的老人計劃一下，但現在的民辦養老社區門檻越來越高。”在廣州的泰康之家粵園，記者見到了前來參觀的劉女士。

位于廣州市長嶺居國際生態居住區內的泰康之家粵園，是泰康在華南的首個養老社區項目。“除享受保單的保障利益外，還可額外獲得泰康全國連鎖高端醫養社區的入住權，且投保保費門檻最低總保費200萬元，每年支付20萬元，但這才只是入住的基本門檻。”現場工作人員介紹，“入住后一對夫妻在可大部分自理的身體前提下，每月還需要交近兩萬元左右的費用。”

“我們很多城市的養老社區都已經基本滿房，往后入住門檻或許要提高至購買300萬元的相關保險產品。”工作人員提醒。記者查閱資料發現，2012年經保監會批準泰康推出國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。65歲的黃華老人對記者表示，“我在這住了一段時間，院里的老人康復、飲食等服務都還挺好，但就是覺得入住門檻和費用有點過高，而且老人的孤獨感還是很強。”有在現場咨詢的老人也告訴記者，自己的退休工資遠遠不到這個水平，有點“未富先老”的感覺。當前，中國老年人的消費觀普遍還是相對較為保守和謹慎。

與上述高端養老社區相比，一些公辦養老機構的收費相對較低。記者在深圳市羅湖區社會福利中心調查發現，這里入住門檻視老人的健康和需要護理的程度，每月收費在3000至4000元左右。不過，想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者，要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民，然后到深圳民政在線登記排隊輪候，優先安排年紀較大的老人。

一些民營機構的養老社區過于“高端”，公辦養老機構卻一床難求，這或許就是目前國內養老社區的現狀：理想豐滿，現實骨感。不過，一些養老社區與地產也有著解不開的關系，更成為一些城市的主打牌。

而在江蘇揚州，由于得天獨厚的地理和環境優勢，這座城市打造了“頤養之城”的新名片。揚州市民政局2018年底公布的揚州中心城區養老地圖勾勒出整個城市的養老產業規劃，北至邗江區公道鎮，南至開發區八里鎮，東至江都區仙女鎮，西至邗江區蔣王街道，已經建成35個頤養示范社區，9個街道級日間照料中心，11個街道級中心廚房，6家護理院，33個養老院。記者發現在揚州市區周邊的各類特色養老社區，更是吸引南京、上海等周邊客戶前來考察。

記者在位于揚州西郊捺山腳下的石柱山國際康養城看到，這座康養城宛如一個主打養老的大型綜合社區，包括住宅項目、大型頤養中心、生態農場、恒德護理院等，而康養城由揚州恒豐養老產業有限公司投資建設，目前住宅項目銷售均價已經“過萬”。以恒德護理院為例，目前雙人間收費是每月3000元，單人標準間每月4000元，按照老年人生活護理等級的不同可以個性化定制服務，收費從600至4500元不等。而在當地，還有捺山頤樂小鎮、江揚天樂湖醫養中心等項目，集聚上萬人的康養小鎮呼之欲出，似乎也成為特色小鎮發展熱潮中的一種特別模式。

除了養老社區，市場還出現了共有產權養老。2017年12月，北京市民政局正式發布了共有產權養老試點項目“恭和家園”已投入運營的消息。記者發現，恭和家園是北京的共有產權養老試點項目，其中購房者購買的是95%的產權，另外5%產權由開發商自己持有。除此之外，購房者每戶每月還需要繳納一定的服務費，包括物業費、管家費等費用。

如何平衡

社會效益與收益

養老產業也與土地拍賣、特色小鎮、共有產權連上關系，外部的政策環境也在支持養老產業的發展，但依舊存在著許多風險，投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益。有投資過養老社區的陳經理告訴記者，大部分民營養老社區虧損的原因在于入住率的不足，導致運營成本無法規模化管理。一般來說，養老社區的入住率必須在75%以上，才有實現盈利的可能。

“在中國，僅從養老社區的利潤率來看平均在8%左右，純服務的養老社區很難迅速盈利。不過，從宏觀角度而言養老產業不應該是以盈利為第一位，社會性占據最主要地位。”一位資深醫療健康產業投資基金合伙人對記者表示。

以醫療健康投資為主的高特佳相關負責人表示，從行業內來說只要涉及醫療健康投資的機構，都會對養老行業做研究，目前來看主要關注兩個方向：中高收入人群的養老需求以及醫養結合的機會，尤其是開創針對老年人的產品和服務模式，比如一些特定的產品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動能力差的輔助養老設備等，這些設備的針對性強，需求量大，利潤空間也比較高。此外，智能養老的產品也是關注的重點。

說起養老社區，還是不得不提到開發商。如今，住宅市場的增長天花板讓房企愈發堅定多元化布局。房企也正逐漸轉型城市配套服務商，“銀發經濟”促使房企將養老視為多元化業務中的重要一環。據不完全統計，全國已有近80家地產商進軍養老地產領域，萬科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場。

對于房企如何吃上“銀發經濟”這塊蛋糕，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，開發商應繼續在社區建設中搭建半獨立半混居的服務。“比如一個小區有10棟樓，這個時候可以單純設計一棟有較好的老年服務設施，而老年人平時社區生活也可以接觸其他年齡的人群。另外，也需要強調老年文化建設，不斷創新服務，這都是開發商需要做的事。