在北京第三輪集中供地中，時(shí)隔一年首次回歸的海淀，巧合的成為了朝陽空倉后的補(bǔ)位。并以總成交價(jià)150.93億元超越豐臺(tái)拔得頭籌。

豐臺(tái)、海淀 爭奇斗艷

(資料圖片僅供參考)

經(jīng)預(yù)掛牌、線上競價(jià)兩輪預(yù)熱后，9月23日北京第三批集中供地進(jìn)入白熱化階段。

最終，海淀永豐三兄弟，豐臺(tái)麗澤商務(wù)區(qū)、科技園附近的4宗地塊以及昌平生命科學(xué)園三期地塊進(jìn)入到線下競價(jià)環(huán)節(jié)。其余10宗地塊均以底價(jià)成交，總成交額共計(jì)500.295億元。

具體來看，在海淀永豐013號地塊競價(jià)環(huán)節(jié)中，因華潤+城建聯(lián)合體報(bào)價(jià)41.2億，全場陷入短暫沉默，拍賣主持人報(bào)價(jià)第二次時(shí)，建發(fā)舉牌報(bào)價(jià)41.4億元。最終中海以41.975億元+3.6萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得。

趁熱打鐵，中海在以55.775億元+4000平現(xiàn)房銷售面積競得北京海淀永豐0015、0016地塊后，又以49.7億元競得北京豐臺(tái)大紅門0004地塊。

在第二輪土拍中競得太陽宮和小瓦窯地塊奪得大滿貫的中建，攜手海開組團(tuán)沖擊永豐0019、0018地塊，最終以53.18 億元將其收入囊中。

或許是因?yàn)榕c上海土拍檔期的二次相撞，作為杭州第三批集中供地中的贏家，綠城選擇在海淀永豐013號地塊競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)中離場，最終空手而歸。

與綠城一同離場的首開，在后續(xù)競拍中以38.295億元+7000平現(xiàn)房銷售面積競得北京豐臺(tái)造甲村地塊。

而受北部產(chǎn)業(yè)及購買力外溢影響，昌平生命科學(xué)園地塊獲得7家房企參與競價(jià)，最終建發(fā)以32.66億元競得，后續(xù)或與珺和府項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)營銷。

區(qū)域分化冷熱不均

相較于前兩輪，本輪土拍中超六成地塊位于“三城一區(qū)”及產(chǎn)業(yè)園周邊，超七成地塊位于現(xiàn)狀和近期建設(shè)的軌道交通沿線，區(qū)域分化問題仍然明顯。

以經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊為例，與海淀永豐三兄弟、豐臺(tái)4宗地塊相比，同樣擁有產(chǎn)業(yè)支撐卻因僅亦莊城市更新聯(lián)合體報(bào)名無緣決賽。

順義新城第1街區(qū)地塊雖在預(yù)掛牌中備受關(guān)注，但最終依舊難逃底價(jià)成交的命運(yùn)，被龍湖+天竺房地產(chǎn)以24.3億元摘得，成為了龍湖在本輪土拍中收割的唯一一宗地塊。

有趣的是，曾有消息稱：因保證金未到賬，密云一宗地塊或?qū)o法進(jìn)入到出價(jià)環(huán)節(jié)，流拍的可能性大。

但在9月22日事件發(fā)生反轉(zhuǎn)，北京建工+密云城投聯(lián)合體以15.2億元摘得密云十里堡鎮(zhèn)王各莊地塊；密云水源路南側(cè)地塊最終也以1.8億元被眾智房地產(chǎn)摘得。

而在正式掛牌中新加入的通州梨園東小馬地塊，因遲遲未披露成交結(jié)果成為了墊底。最終被中能建+張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)以16.5億元競得。

其余地塊中，大興西紅門6013地塊緊鄰華潤+中鐵聯(lián)合開發(fā)的橡樹灣，以及中建三局+興創(chuàng)置地聯(lián)合開發(fā)的壹品興創(chuàng)·御景星城。或許為避免其他競品出現(xiàn)，所以華潤置地+中鐵置業(yè)+興創(chuàng)置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以25億元將其摘得。

北京鏈家研究院分析師岳微認(rèn)為：整體來看，副中心、平原新城與生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)新城集中供地以來供給總量穩(wěn)定，節(jié)奏較為平穩(wěn)，但由于各區(qū)具體情況差異，土拍結(jié)果顯著分化。

競拍規(guī)則再迎優(yōu)化

自第二批集中供地開始，北京逐漸形成先以預(yù)掛牌、線上競價(jià)方式對市場進(jìn)行摸底，然后進(jìn)一步優(yōu)化改良競拍規(guī)則的習(xí)慣。

以往供地中，北京超半數(shù)地塊需執(zhí)行“70/90”面積限制要求，而在本輪土拍中，北京不再以70/90作為約束條件，此舉意味著房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)上擁有更大自由度，以小面積為主的“剛需”項(xiàng)目將逐漸被替代出局。

而針對當(dāng)前新房交付問題，現(xiàn)房銷售比例要求進(jìn)一步擴(kuò)大，競現(xiàn)房銷售比例提升至70%，從源頭上落實(shí)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

此外，繼豐臺(tái)右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊增設(shè)“全齡友好社區(qū)”建設(shè)要求后，北京此輪全部地塊均鼓勵(lì)建設(shè)“全齡友好社區(qū)”。

隨著競拍規(guī)則的更迭，北京集中土拍已逐漸衍變成房企們秀肌肉、拼家底的競技場。但受年內(nèi)銷售額同比下滑，以及融資難度影響，許多房企都已捉襟見肘。

疊加北京與上海、合肥競拍日期相重疊，如何在有限的預(yù)算中做取舍是擺在房企面前的一道難題，所以也不難理解在北京此輪土拍中為何多次出現(xiàn)房企中途離場的情況。

整體來看，北京本輪集中供地中，國、央企依舊為競拍主力，但拿地策略卻各有側(cè)重。底價(jià)地塊偏好聯(lián)合開發(fā)，核心地塊以獨(dú)立競得為主。如此可見，集中供地趨勢下區(qū)域深耕、多盤聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為開發(fā)企業(yè)競地新思路。