北京時間3月10日，科技驅(qū)動的新居住服務(wù)商貝殼(NYSE:BEKE)發(fā)布未經(jīng)審計的第四季度和全年財務(wù)業(yè)績。財報顯示，2021年貝殼全年成交額(GTV)為3.85萬億元(人民幣，下同)，同比增長10.1%；營業(yè)收入為808億元，同比增長14.6%；經(jīng)調(diào)整后凈利潤為22.94億元。

自去年四季度以來，房地產(chǎn)政策開始邊際放松，國內(nèi)信貸環(huán)境逐步改善，房貸放款加快，利率下降，合理的住房需求開始釋放。但從總體來看，第四季度市場復(fù)蘇還在初期且相對分化，整體市場交易量也處于相對低位。面臨市場環(huán)境的挑戰(zhàn)，貝殼適時地進(jìn)行了一系列管理動作優(yōu)化。2021年四季度公司GTV為7,324億元，營業(yè)收入178億元，超過了公司此前的收入指引上線和市場一致預(yù)期。經(jīng)調(diào)整后凈利潤4,191萬元，遠(yuǎn)好于彭博市場一致預(yù)期的5.14億元虧損。貝殼于2021年錄得新房收入465億元，新房應(yīng)收賬款回款517億元，進(jìn)一步助力開發(fā)商增加流動性。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“2021年公司面對的內(nèi)外部環(huán)境相繼發(fā)生變化，貝殼選擇迎難而上、在變化中變革。長周期看市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復(fù)，我們對居住行業(yè)的底層判斷沒有發(fā)生過變化，即數(shù)字化驅(qū)動行業(yè)轉(zhuǎn)型、服務(wù)者不可或缺、品質(zhì)服務(wù)可以穿越周期建立客戶信任。2021年底，貝殼發(fā)布‘一體兩翼’戰(zhàn)略升級，‘一體’即二手和新房交易服務(wù)賽道，‘兩翼’分別為整裝大家居事業(yè)群與普惠居住事業(yè)群。貝殼將在更快速靠近第一賽道B點的同時，全面激活其在居住服務(wù)領(lǐng)域的布局，更廣泛、長期地觸達(dá)居住服務(wù)領(lǐng)域的消費(fèi)者，為其提供優(yōu)質(zhì)多元化的供給，成為‘讓家更美好’的新居住服務(wù)提供商。”

貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤表示：“隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向長期、可持續(xù)，我們及時作出調(diào)整，通過運(yùn)營優(yōu)化和戰(zhàn)略升級有效地將困難轉(zhuǎn)化為機(jī)遇。‘一體兩翼’是公司未來發(fā)展的戰(zhàn)略框架。我們堅持在產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)垂直耕耘，搭建基礎(chǔ)設(shè)施。房產(chǎn)交易和服務(wù)領(lǐng)域積累的寶貴經(jīng)驗，使我們有強(qiáng)大的信心和堅實的基礎(chǔ)，升級龐大且不斷延展的‘美好居住’領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)格局。”

“一體”業(yè)務(wù)：四季度保持韌性，持續(xù)發(fā)揮業(yè)務(wù)壓艙石作用

得益于ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）和領(lǐng)先的SaaS系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人在貝殼實現(xiàn)合作和專業(yè)能力的提升，得以在市場下行期獲得更穩(wěn)定收入。同時，貝殼在房產(chǎn)交易服務(wù)第一賽道持續(xù)投入，升級行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，采取多種舉措促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的專注與合作，有效管控新房業(yè)務(wù)風(fēng)險并不斷提高去化效率。

四季度末，貝殼聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數(shù)量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過40.6萬人，同比下降8.7%。據(jù)空白研究院調(diào)研顯示，截至去年年底，全國范圍內(nèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少比例保守估算為30%-40%。對比行業(yè)產(chǎn)能收縮幅度，貝殼展現(xiàn)了更好的經(jīng)紀(jì)人留存能力。

通過采取一二手經(jīng)紀(jì)人分崗、經(jīng)紀(jì)人和門店分級等規(guī)則、迭代商機(jī)分配機(jī)制，以及牽引經(jīng)紀(jì)人和門店在房客維護(hù)等多方面聚焦等舉措，貝殼有效牽引聚焦合作，實現(xiàn)競優(yōu)、汰劣。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第四季度全國二手市場GTV同比下降43%，貝殼存量房交易GTV同比下降39%，其中二手房交易同比下降41%，整體略好于市場水平。部分核心城市二手交易量已經(jīng)開始筑底。在新房市場的下行環(huán)境中，貝殼主動進(jìn)行了一定程度的業(yè)務(wù)收縮，同時將風(fēng)控管理提升到更重要的位置，在保障消費(fèi)者利益的基礎(chǔ)上，展現(xiàn)了更高效的去化能力。貝殼全年新房回款周轉(zhuǎn)天數(shù)從2020年103天下降為2021年的97天，展現(xiàn)了對運(yùn)營安全的關(guān)注。

2022年，貝殼的“一體”業(yè)務(wù)將實現(xiàn)三個目標(biāo)：第一，推動經(jīng)紀(jì)人等服務(wù)者的專業(yè)化與職業(yè)化；第二，貝殼會更關(guān)注品質(zhì)前提下的房屋交易事業(yè)群經(jīng)營效率，提升組織神經(jīng)末梢的靈活性；第三，“一體”在2022年開始助力“兩翼”，構(gòu)建向第二賽道高效薦客的業(yè)務(wù)模式。

“兩翼”業(yè)務(wù)：整裝大家居“生根”,普惠居住肩負(fù)使命責(zé)任

2021年和2022年是貝殼整裝大家居事業(yè)群“生根”之年。過去一年，貝殼在家裝家居領(lǐng)域完成了可以支撐更大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化拓展的底層能力搭建。在Home SaaS 1.0系統(tǒng)、精工學(xué)堂等一系列基礎(chǔ)能力保障下，貝殼自營的被窩家裝在施工交付標(biāo)準(zhǔn)和流程周期管控上達(dá)到行業(yè)領(lǐng)先。貝殼也在2021年對中國領(lǐng)先的家裝家居品牌圣都家裝提出并購要約，并已獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。貝殼在家裝業(yè)務(wù)上已經(jīng)度過了從0到1的過程，而圣都將讓貝殼更快速實現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。截至2021年底，圣都家裝已經(jīng)進(jìn)入全國31個城市開設(shè)110余家門店。貝殼與圣都的結(jié)合可以最大限度發(fā)揮各自的優(yōu)勢，產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)。在2021年四季度的城市試點中，貝殼二手和新房交易服務(wù)賽道已經(jīng)可以為當(dāng)?shù)丶已b業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)約30%的客源。

2022年，貝殼將持續(xù)強(qiáng)化家裝家居的底層能力，包括:通過保障、持續(xù)提升品質(zhì)服務(wù)能力;著力進(jìn)行交付環(huán)節(jié)線上、線下的能力建設(shè);建立交付的標(biāo)準(zhǔn)化能力，包括工藝、流程、服務(wù)者選育留、售后的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營;繼續(xù)投入對家裝家居的數(shù)據(jù)化改造，完成Home SaaS系統(tǒng)2.0升級等。

貝殼的另一翼“普惠居住”則更多肩負(fù)著家國情懷和社會責(zé)任。為積極響應(yīng)國家“住有所居”、租購并舉政策，幫助解決新市民、青年人和低收入人群存在的突出的住房問題，貝殼2021年成立普惠居住事業(yè)群，通過多元化的解決方案和廣泛的外部合作，增加行業(yè)優(yōu)質(zhì)供給，提升行業(yè)品質(zhì)。普惠居住包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、輕托管業(yè)務(wù)和集中式公寓服務(wù)三個類別，疊加增值居住服務(wù)。貝殼于2021年下半年在北京等城市進(jìn)行大學(xué)畢業(yè)生租賃中介費(fèi)減免活動，支持超過1,600名大學(xué)生找到畢業(yè)后的第一個家。基礎(chǔ)設(shè)施層面，貝殼推進(jìn)租后管家服務(wù)，為租戶提供全面便捷的一系列居住服務(wù)，試點城市滲透率已經(jīng)超過80%。

2022年，貝殼將深化探索多樣化普惠居住的解決方案，從供給和用戶兩端發(fā)力，通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給，并使其獲得安全、便捷的租住體驗。

“回應(yīng)時代里國家、社會對我們提出的更高的要求，消費(fèi)者隨著房價平穩(wěn)更快速地由‘買到房’轉(zhuǎn)向‘住得好’的需求，還有組織不斷迭代和前進(jìn)的訴求，讓人才有長遠(yuǎn)的愿景，生生不息。我們現(xiàn)在做的每一件我們認(rèn)為‘對’的事，都一定會為更好的未來埋下種子。我們對于從0到1這一系列深刻的方法論，也使我們在各個新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展充滿信心。”彭永東表示。