走去廣州保利洲際酒店的一路上，可以看到現(xiàn)時的琶洲村路面寬闊、高樓林立、兩旁的商業(yè)街也熱鬧了起來。

十年間，琶洲村成功蛻變。改造前，這里還是典型的臟亂差和安全隱患極大的城中村代表。而今經(jīng)過保利的全面改造，成為集居住、商業(yè)、酒店、辦公、休閑于一體的大型城市綜合體，房屋建筑密度大大降低，市政用地、公建配套面積、綠地率等也大幅提升。

10月10日，琶洲村108畝留用地項目舉行合作開發(fā)簽約儀式，保利宣布成為該村合作企業(yè)。

上個月的17日，琶洲村以83.2%的支持率表決通過保利作為該村108畝項目合作開發(fā)企業(yè)。據(jù)保利管理層介紹，這是繼2010年琶洲“城中村”舊改項目完成以來，保利再次參與該村項目合作開發(fā)。

保利內(nèi)部人士告訴現(xiàn)場媒體，這是保利在琶洲的收官作，意味著琶洲村將整體開發(fā)完成。

比獵德村地塊還大了近一倍的琶洲村對于廣州舊村的意義并不小。為琶洲村量身而作的開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)模式是政府的一次全新的嘗試，其成功的意義在于政府便可退居幕后，并全面開啟全市新模式的城中村改造工作。

而對于保利來說，作為第一個成功啃下的城中村，其形成的“琶洲模式”也成為其后續(xù)開展城市更新工作的重要參照。

琶洲“收官作”

本次保利簽約的108畝留用地位于琶洲中二區(qū)核心區(qū)南片，與地鐵4號線、8號線萬勝圍站的直線距離約500米，與琶洲新村小區(qū)僅一路之隔。

該留用地塊在之前并未納入琶洲整體改造中，直到現(xiàn)在才準備投入開放建設(shè)。“留用地一般用來發(fā)展集體經(jīng)濟，不能做住宅地產(chǎn)開發(fā)，大致都會做成公寓、產(chǎn)業(yè)園和商業(yè)等”，世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示。

“該項目的建成，將會為廣州市場新增約20萬平方米的商業(yè)和商務(wù)空間”，廣東保利城市發(fā)展有限公司總經(jīng)理袁俊于簽約儀式上介紹道。據(jù)悉，琶洲村108畝地塊項目定位為廣州濱水地標，擬打造成為集商業(yè)、辦公等多功能于一體的城市地標綜合體，也將與保利天幕廣場、保利叁悅廣場、保利MO等共同組成琶洲東部商業(yè)互聯(lián)經(jīng)濟圈。

全國首個由開發(fā)商主導(dǎo)的迄今最大規(guī)模的城中村改造項目，成為琶洲村頭頂?shù)墓猸h(huán)。隨著琶洲村全面改造的完成，目前該區(qū)域辦公氛圍濃厚、商圈也已經(jīng)成熟，其周邊1公里范圍內(nèi)便是保利廣場、萬勝廣場、環(huán)匯商業(yè)廣場、琶洲商業(yè)廣場等大型商業(yè)綜合體;并且還臨近會展中心、琶洲塔和會展公園等，商貿(mào)娛樂氛圍漸濃。

如今，以珠江為核心的“一江三城”規(guī)劃為琶洲吸引了眾多互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)及其他高新科技產(chǎn)業(yè)，包括中國移動、騰訊、國美、小米、歡聚時代、星河灣、科大訊飛等，其中唯品會總部大廈將投入使用，環(huán)球市場、阿里巴巴、華邦等5個項目2020年底前將陸續(xù)入駐辦公。

琶洲舊村改造，亦是讓保利在舊改上“一戰(zhàn)成名”的項目。據(jù)保利方稱，琶洲每年要接待全國各地300多個考察團，了解和學(xué)習(xí)琶洲村改造的經(jīng)驗。

曾有報道詳細列舉廣州的獵德、林和、楊箕、琶洲村、潭村這5條已完成改造的村各個維度對比，最終琶洲村舊改以總計38分列5條村之首，其中人居舒適度、改造推進度、教育提升度、村改收益度、文化保育度五個維度均排名第 。

十年前，琶洲村啟動了整村改造，關(guān)于資質(zhì)認定的五道拍賣門檻便頗為嚴格，最終具有絕對優(yōu)勢的保利得以底價1.42億元獨吞這超過64萬平方米的土地，并承擔(dān)總計約44.7億元的改造成本。

回顧改造前的琶洲，主要癥結(jié)在于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)反差劇烈，村內(nèi)“握手樓”遍布，規(guī)劃管理無序，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，配套設(shè)施匱乏。直到2014年12月完成村民回遷，保利實際上僅用了4年順利完成琶洲村改造。

值得借鑒的是，琶洲項目中3/4的土地被征為國有，但村集體拿到了40%的建筑面積，開發(fā)商保利則拿了56%的建筑面積，這樣的利益平衡能讓保利和村集體都獲益不少。

改造完成后，目前琶洲村的大部分物業(yè)都是村民持有的，而保利后續(xù)重點做輕資產(chǎn)管理。集體物業(yè)中包括地鐵口商場、酒店、寫字樓共約20萬平方米，按3萬元/平方米的單價保守估算，資產(chǎn)價值高達78億元，這些物業(yè)整體打包給保利商業(yè)承租運營，每年亦可為村集體帶來約2億元凈收入。

“琶洲模式”為業(yè)內(nèi)所認可的成功便在于最大程度提高了村民收益。據(jù)了解，琶洲村村民戶均回遷面積在300平方米左右，村民通過出租一部分面積便可獲不少租金收入，每年兩期的廣交會，亦能給周邊租賃帶來巨大的收益。

保利舊改成色

被外界盛贊的“琶洲模式”一改以往，充分發(fā)揮和激活市場活力，政府、村民和開發(fā)商三方實現(xiàn)了和諧共贏的良性循環(huán)，這是琶洲舊改成功模式的意義所在。

但即便是成功的琶洲案例，背后亦是充滿荊棘。其中在回遷階段，琶洲村也出現(xiàn)過影響頗大的村民“維權(quán)”活動。保利能在短短四年內(nèi)完成琶洲村從動遷到回遷的壯舉，事實上和政府的一路綠燈以及保利的的前期工作有極大關(guān)系。此外，保利在最耗時難啃的動遷環(huán)節(jié)表現(xiàn)足夠的“誠懇”，之所以獲得村民支持亦在于改造的公開透明。

以“琶洲模式”為參照，保利后續(xù)參與開發(fā)天河冼村、天河小新塘、黃埔魚珠等多個舊改項目。

據(jù)保利介紹，其城市更新業(yè)務(wù)版圖目前共涉及11個省份，20個城市，布局重點為粵港澳大灣區(qū)，此外輻射華中、華北、西南、西北區(qū)域。

截至目前，保利發(fā)展城市更新方面跟進項目超130個，涵蓋舊村、舊廠、舊城(含棚戶區(qū)改造)、留用地開發(fā)及一級土地整理，與村合作項目近40個，在建及建成項目近10個，擁有超過1萬畝協(xié)議改造面積。

而真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)化的除了琶洲，還有天河小新塘項目。該村項目位于廣州天河區(qū)東部，名氣雖不及獵德、冼村等，但其周邊圍繞國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、天河智慧城、廣州科學(xué)城等高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，也具備較強的土地增值潛力。

2015年，保利總投資200億元入駐小新塘。不到4年時間，小新塘在2019年6月完成首次回遷分房。至2019年底，50棟回遷房全部封頂，臨遷在外10年的村民職工首次回遷分房。這其中進展快速的很大部分原因要歸結(jié)于動遷的效率。

琶洲村和小新塘是保利舊改暫且收割到的果實，而眾多舊改項目中，亦不進展緩慢、舉步維艱的。其中最典型的為擁有近800年歷史的冼村，“九年磨一村”，從2011年接手到2019年3月，冼村改造新方案才終于出爐。

持續(xù)改造10年后，冼村村民在2018年首次回遷入住新房。另據(jù)保利內(nèi)部人士介紹，目前冼村三期回遷房也已經(jīng)封頂。

今年以來，保利在舊改市場上仍然頻有斬獲。4月23日，南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)亭角村以100%的通過率選定保利為合作企業(yè);9月28日信息披露，保利拿下廣州黃埔大塱村舊改項目，總投資額30億。廣州之外，保利華南在深圳聯(lián)合保利資本、深圳裕和集團三方合作拿下了深圳大鵬新區(qū)青谷城市更新項目主體，擬建21.6萬平米綜合體。

一度引來市場關(guān)注的是6月保利聯(lián)合富力體拿下海珠赤沙村舊改，難得的是這兩大舊改巨頭過往的交鋒與爭奪在赤沙村項目上“妥協(xié)”。

后入局的保利無疑成為最后的贏家。而與琶洲會展中心僅有一河之隔的赤沙村，被稱為廣州舊改的“明日之星”，其身上的光環(huán)也正是琶洲所賦予的。