8月迎秋，本是傳統樓市淡季，然而今年突遇政策風向打壓，更感寒風蕭瑟。

政治局會議再三定調三大方針，要求房住不炒，穩房價、穩地價、穩預期，要求經濟脫鉤房地產。

更狠的是，對當下所有城市實行全面“打鼴鼠式“調控，凡是房價敢有冒進者，必被約談。那么意味著下半年，甚至幾年內，主動放松調控的城市基本為0。

隨后，央媽發布二季度貨幣政策執行報告，表明立場：堅持房住不炒，脫鉤房地產經濟，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性、實施好房地產金融審慎管理制度。

一連串的政策嚴控，徹底把下半年樓市打入寒冬。

可以預見，8月以后市場成交下滑，天平一邊倒向買方市場，“金九銀十”大概率比去年還要慘烈。同時，由于央行對房地產金融的限制，開發商競爭會進入至暗時刻，拿地熱情減退，年底競相開啟打折之旅。

但最重要的是，此輪政策不單影響了房價趨勢，對市場預期也造成重大打擊。

譬如這段時間，關于樓市的咨詢量劇增，無論是炒房客、投資客還是剛需，對樓市未來幾年的走勢只能用兩個字來概括：

“迷茫”。

炒房客和投資客問我，按照目前情況，如果當局拋棄房地產經濟，那么是否趕緊把手上多余的房子賣掉，以防套死。剛需則問我，房價什么時候能到“底部”，政策這么嚴苛，未來房價會不會一跌到底?

所以今天子木特地找出九個比較有代表性的問題，用來解決樓市小白對未來(5-10年)走勢的疑問。

1

問：未來5年-10年中國一線，新一線，二線，三四線房價是上漲還是下跌趨勢？

答：在回答這個問題之前，我們先來了解國內影響房價趨勢的主要因素。按照之前幾十年的研究總結，可以分為“三大因素”：

杠桿和利率

土地供給

人口和產業

當然我們的樓市自始自終是政策性市場，在這些因素之前，起到房價決定性作用的，還是“政策大手”。

從第一次房改后，史上幾波房價大潮，都是放開限購，放寬貨幣政策，鼓勵人們用杠桿撬動房產投資，造成的「非理性上漲」。

當然，我們不能拿前20年的經驗去推敲未來。

因為從2019年開始，中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，同時在2020年，又提出了“經濟內循環”，這些都是經濟脫虛向實，前所未有的信號。

如果當局的意圖和決心“穩定”，那么未來這張“調控大手”一定會握緊拳頭，不再起勢。我們的樓市，會真正回歸到理性市場，在三大因素的基礎上，完全由剛性需求決定。

今年的北京市場就是未來全國城市的“打板”。自2017年317最強調控政策開始，北京花了3年時間回調房價，直至今年疫情后，市場才真正回歸實際，積壓的剛需迸發，排隊入場。整體房價反彈，核心地段房價上漲幅度較大。

講這些的原因，就是告訴大家。未來5年-10年，一線、新一線、二線城市，或者三四線城市，已經失去了“操盤性”炒作因素，只能靠各個城市的剛需實力了。

一二線城市房價會根據自身供需進行不同程度上漲，人口流入多的，土地供應少的，信貸資金充裕的城市，上漲空間是最大的，但不會出現像2017年左右這樣的暴漲周期。這些城市資產投資依舊屬于較好的標的。

不在城市群中的、人口和產業跟不上的三四線城市，二手房房價會持續性橫盤陰跌。

當然三四線縱使再不堪，也不會有太大的下跌現象。因為在地方開發商和媒體對信息和輿論的壟斷下，一般人根本不知道樓市真相。

但要懂得一個道理：“房價增速只要跑不過通脹，就意味著資產貶值。投資價值為0。”

2

問：目前全球貨幣放水，會影響房價嗎？

答：根據歷史經驗，每次全球金融危機后，各國都會通過放水來救市。這里的放水就是開動印鈔機。

其中主導因素就是美國。

有一項數據顯示，在2008年美國次貸危機后，美聯儲通過6年時間向市場投放流動性(主要包括印錢買國債，買MBS等)，實現了其資產負債表高達3.7萬億美元的增幅(從0.8萬億美元增長到4.5萬億美元)。

這個數據大家可能理解不了，這么說吧，當時(2012年)中國央行總資產才4.5萬億美元。

這次全球疫情蔓延，對經濟造成巨大打擊。美國這次比2008年后還狠，美聯儲直接開動印鈔機，在過去36天，狂印14萬億美元鈔票。

由于美元和石油掛鉤，是國際通用貨幣。每次美聯儲大放水都會造成美元貶值，致使持有美元或者美債的國家以及個人受到損失。也是大家口中所說的，美聯儲無限QE“割韭菜”。

為了防止被割韭菜，各個國家也只能開動印鈔機跟著印鈔。

可以預見，接下來為了復蘇經濟，全球會進入新的一輪QE時代。中國跟進QE是一定的，今年上半年央行就通過LPR利率下調，存款準備金率下調，超額存款準備金利率下調，購買政府債券，MLF等再貸款方式進行了放水。

盡管各個城市都在盡力控制大水流入房地產，但像北京、上海、深圳、杭州等金融產業發達的城市，依舊出現了投資客套貸入市買房的現象。

可以說，QE利好房價，是一定的，但幅度不會太大。目前我國外匯儲備尚可，可調節的空間較大，接下來會盡力克制放水幅度，不會跟著美聯儲無限瘋狂QE。

前段時間，央行貨幣政策第二季度報告中就講到，“堅持穩健的貨幣政策將更加靈活適度、精準導向。”

3

問：全球放水對我們來說是購房機會嗎？

答：很多人喜歡用2008年之后的四萬億和今天做對比，認為每次放水都會導致房價大漲。

其實不然，2008年放水，我們沒有任何限制措施。而2020年放水，我們已經對樓市進行層層限制，尤其在政治局會議后，樓市調控更加嚴苛。

當下央行主張把水引向小微企業，保就業促消費，刺激市場經濟回暖，保障經濟內循環可實踐性。

對于個人是不是機會，還要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE，都是從上到下，層層攔截吸收。這也是拉開貧富的主要原因之一。

如果你因此受益，買房這個選擇不會太差。

4

問：未來地價還會漲嗎？對房價的影響是怎樣的？

答：地價和房價，就是面粉和面包的關系，而地價又跟地方政府的財政收入息息相關，這就是為什么地方政府總想刺激房地產，讓大家買房的原因。

但是每個城市的土地總有進入“尾部區間”的時候。

這里的“尾部區間”，指城市的城區建設已經足夠承載城市居民活動，基建水平已經無法再繼續擴大城市版圖。

比如北京，5環內的可供開發的土地已經屈指可數，這時候地價其實和房價關聯性并不大，因為地方政府即使再主張房地產經濟，依然無法獲得足夠的收益。

目前大多數一二線城市都會走向“土地尾部區間”，這也是未來出臺房地產稅獲取新的財政收入的目的。

供需是一切市場價格的根本，肯定是有關聯的，在中國用供給打擊房價最成功的兩個城市就是：重慶和長沙。

深圳上漲的主要原因并不是炒房客炒作，而是長期土地供需矛盾導致的。所以這些年深圳總想著擴大版圖，或許在過幾天的40大慶會有聲音出現。

這也是一個房地產投資的判斷依據，對于那些“賣地毫不節制”的城市，房產是無法增值或者保值的。

5

問：未來城市土地供應的趨勢是怎樣的？

答：土地供應和地方財政掛鉤，所以未來產業不行、企業納稅無法滿足地方財政需求的城市，大概率會依賴土地財政，繼續加大供應量。

反而產業強勁，可以通過企業納稅達到地方財政需求的城市，則不需要過分供應土地。

所以這些解釋了之前的房價現象。土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚。

人地分離，供需錯配，導致一線城市房價較高，三四線低迷。

為了解決三四線城市高供應量下的天量庫存，不得已，2015年后，三四線啟動棚改實現房價翻番。然而在土地不限量供應的趨勢下，房地產泡沫是長期積累的。

6

問：房產未來還是優質資產嗎？

答：房子未來是不是優質資產，一要考慮稀缺性，所以我一直堅持持有一二線城市房地產。二要考慮一個問題，未來老百姓(603883,股吧)是否有除房子以外其他可靠的投資通道。

股票可以賺錢，但靠的是運氣;理財產品風險較大，沒有人會托底;把錢存在銀行，聰明人都知道是虧損的。

除非未來依托科技，出現新的金融產品，可以無風險跑贏通脹，否則未來對于普通老百姓來說，房子還是相對可靠的資產。

7

問：未來會不會成為房產的接盤俠？

答：只要不買三四線或者能級更低的地域房產，大概率不會成為接盤俠。產業和人口是最關鍵的指標，尤其人口長期保持凈流入，那么這個地方的房子就一定會有接盤的。

8

問：一帶一路房產投資是陷阱嗎？

答：一帶一路是國策，天字號工程，是未來中國實現大國目標，成為全球第一經濟體的必備基礎，也是在內循環經濟下，未來輸出產能的重要通道。

總之，一帶一路的能量極大，關乎國運。時間很長，起碼10年才能形成規模。

這次疫情，讓全世界重新認識了中國對風險的把握能力，有益于一帶一路的形象建設。在疫情結束、全球經濟復蘇后，一帶一路戰略會加速落地。

當然在一帶一路戰略下，當局設置了很多支點城市，大部分城市還是比較坑的，因為一帶一路需要產能輸出，需要成熟的工業基礎。

所以三四線不考慮，非省會不考慮。例如西安和未來的海口，就可以重點關注。

9

問：未來人口紅利還有嗎？

答：其實我國早已遇到人口拐點。相關機構預測過，我國新生兒出生率逐年下降，2030年將降至不到1100萬，目前正在加速奔向老齡化社會。

但要注意一點，整體人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、廣州、成都、南京等城市，常年維持人口正向流入，大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、廣州，2019年是40多萬的人口的凈流入量。

所以未來的人口大紅利期雖已結束，但對于城市來說，局部人口紅利依然存在。但這也會導致，城市人口分化加劇，虹吸能力弱的城市，加速枯竭。