[ 對母公司來說，分拆上市可有效盤活公司資產，通過出讓一部分股權獲得大量IPO資金，改善企業資產流動性;同時母公司可利用再融資進行產能擴張或新項目培育，為公司長期發展創造有利條件。搶灘資本市場的益處顯而易見，但促使房企加快上市步伐的，是難以放松的地產融資環境。 ]

房企融資搶地的熱情持續數月，如今這場“盛宴”開始出現終結信號。市場消息顯示，房企負債已進入監管視野，根據剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比等紅線指標，控制房企有息負債增長。

不僅如此，近一年拿地兇猛的房企將被重點監管，房企募集資金用途也受到嚴格限制。目前，具體細則還有待官方確認，但已有房企開始自查，針對上述指標衡量自身債務指標，并提前鋪排融資事項。

多位受訪專家表示，近幾年每到三四季度，房地產信貸額度都會緊張，目前國家政策傾向于支持小微企業融資，信貸也側重實體產業。在“房住不炒”定位下，金融監管升級是促進市場平穩運行的重要保障。

融資收緊，房企正馬不停蹄分拆旗下業務上市，以再造融資平臺、減輕資金壓力。今年以來，物業板塊上市成為房企標配，代建、園林、文旅也被推向資本市場，借分拆上市實現二次融資。

“今明兩年房企債務將集中到期，疫情影響銷售回款，融資壓力更大，多渠道融資是房企當前首要任務之一。”同策研究院研究總監宋紅衛告訴第一財經記者。

被迫的融資訴求

分拆物業公司獨立上市，已成為房企今年最熱衷的資本游戲。

最新動態來自龍頭房企中國恒大(03333.HK，下稱“恒大”)。7月31日，恒大宣布正考慮分拆物業管理業務于港交所上市。過去的2019年，恒大物管服務收入43.8億元，已躋身上市物企前十。

上市前夕，恒大重組相關業務公司，并引入戰略投資者。8月13日，恒大表示其全資附屬公司CEG Holdings (BVI) Limited擬出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股權，總交易金額約235億港元。

Mangrove 3,Ltd.是恒大物業未來分拆上市的主體，股權交割后，恒大仍將擁有其71.9%的股權。但在股權交割后兩周年內，若恒大物業未能上市，戰投方有權要求恒大按交易對價加10%年利息的價格進行回購。

“房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到‘一種資產、兩次使用’的效果。”中指研究院研報曾指出，分拆上市后，該業務便可在資本市場通過增發等再融資手段籌集資金，更好地滿足項目投資需求。

對母公司來說，分拆上市還可有效盤活公司資產，通過出讓一部分股權獲得大量IPO資金，改善企業資產流動性;同時母公司可利用再融資進行產能擴張或新項目培育，為公司長期發展創造有利條件。

搶灘資本市場的益處顯而易見，但促使房企加快上市步伐的，是難以放松的地產融資環境。

市場消息顯示，近期監管部門設置“三道紅線”控制房企有息債務增長，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍，根據房企觸線程度，分檔設定有息負債規模增速閾值。

如果房企“三線”均超出閾值，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值，有息負債規模年增速不得超過10%;若“三線”均未超出閾值，有息負債規模年增速不得超過15%。

近期半年業績會上，中國奧園(03883.HK)在被問及該問題時稱，公司已按上述檔次進行測試，奧園指標表現不在監管限制范圍內，下半年預計有200多億元債務到期，公司現金儲備694.4億元，壓力并不大。

鑒于很多房企存在“明股實債”現象，鼎諾投資根據Wind數據按(有息負債-貨幣資金+少數股東權益)/歸母權益這一指標統計了房企負債。數據顯示，觸碰到三條紅線、兩條紅線的房企均達50多家，未來融資或將不同程度受限。

與此同時，一位不愿透露姓名的信托界人士告訴第一財經記者，房地產信托融資一直比較緊，實行額度控制，具體為本季度房地產信托存量不能高于上一季度末存量，全年額度上，不能超過去年年底的量。

“房住不炒定位下，要保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，下半年金融監管升級是促進市場平穩運行的重要保障。”貝殼研究院高級分析師潘浩在公開報告中指出，境內金融監管升級符合前期銀保監會的政策導向。

尋找新的利潤增長空間

身處資金密集行業，房企規模擴張、戰略轉型均需大量資金投入，為直接利用融資平臺，開發商選擇分拆旗下業務與資本市場深度融合。值得注意的是，除了大熱的物業股，文旅、代建、園林等均已被房企提到上市日程。

4月17日，奧園旗下文旅板塊中國文旅集團有限公司向港交所遞交招股書，其招股書顯示，2017年至2019年期間，中國文旅集團分別收入1.86億元、3.35億元、7.36億元，凈利潤分別為4454.7萬元、7260.5萬元、1.04億元。

6月24日，雅居樂(03383.HK)發布公告，建議分拆雅城集團股份在聯交所主板獨立上市。目前，雅居樂集團擁有兩家上市企業，包括雅居樂控股與雅生活，如果雅城成功上市，將是該集團第三家上市公司。

“對在資本市場估值較低的房地產行業來說，分拆旗下成熟業務上市，可以較高估值獲得可觀的融資額;同時將子業務進行獨立運營，有利于該業務的潛在價值顯性化，為企業帶來更多發展機會。”中指研究院認為。

《2020中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2019年在港上市房企平均市盈率和市凈率分別為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

如是金融研究院院長管清友在2020博鰲房地產論壇上表示：“房地產估值邏輯正在發生變化，以前是按照金融邏輯估值，現在要按照制造業和消費行業估值。杠桿加不上去、拿地自有資金提高，賺不到金融和杠桿的錢，所以估值上不去。”

股價低迷，不但直接減少股東財富，還會影響房企市場形象，增加再融資難度，提高融資成本。目前港股物業板塊市盈率普遍高達30倍左右，一旦房企將其分拆上市，該板塊估值將較地產母公司翻倍增長。

不僅如此，隨著房地產行業回歸理性發展，完全依靠傳統業務已不能保證房企未來的盈利水平。以恒大為例，8月16日，該集團發布盈利預警，上半年公司核心凈利潤預期約193億元，同比下降約37%。

對于利潤下降的原因，恒大稱，受新冠肺炎疫情影響，公司進行全國促銷活動，實施銷售價格優惠及營銷費用上升，而其間外匯匯率波動引起外匯虧損，附屬公司對新能源汽車的投入引起合并報表虧損，都進一步縮減了利潤空間。

此時分拆物業上市并出讓一部分股權，恒大可獲得大量IPO資金。作為控股股東，恒大還可借旗下物業板塊獲得投資收益，按照持股比例享有分拆子公司上市的凈利潤分成，對傳統業務盈利形成補充。

對物業公司來說，分拆上市后可擁有獨立融資平臺支持自身發展，有助于提升房企在細分領域的競爭力;母公司的經營發展戰略也將更為清晰，管理者會有更多時間和精力做好主營業務。

建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉在2020博鰲房地產論壇上提出：“如果說傳統的物業開發上市是1.0時代，傳統物管企業上市是2.0時代，現在已進入把輕資產運營管理分拆出來單獨上市的3.0時代。”曾粵暉認為，房企可嘗試推進輕資產業務板塊上市，進行創新融資，獲得更高估值。