隨著新冠肺炎疫情趨緩，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年2月以來，全國(guó)百城房屋均價(jià)環(huán)比漲幅已連續(xù)4個(gè)月小幅回升，上漲城市數(shù)量也有所增加。

一季度積壓的需求逐步獲得釋放，與此同時(shí)，各類糾紛也頻頻發(fā)生。尤其是首次涉足樓市的年輕購房者很容易遭遇中介、房地產(chǎn)商的連環(huán)套路。

一名房產(chǎn)中介分析，疫情期間，很多中介機(jī)構(gòu)生意慘淡，加上近兩年一些房地產(chǎn)品牌經(jīng)紀(jì)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入二三線城市，或以加盟形式與當(dāng)?shù)匾恍?shí)力較為雄厚的經(jīng)濟(jì)公司合作，分割了市場(chǎng)份額，致使一些本地的小型中介公司出現(xiàn)爭(zhēng)搶客戶、欺騙客戶、強(qiáng)買強(qiáng)賣的現(xiàn)象。

此外，疫情帶火了VR看房、直播買房等新興事物。但在獨(dú)立地產(chǎn)評(píng)論人、二手房問題專家李連源眼中，通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)看房和現(xiàn)實(shí)看房是有差異的，直播買房也可能只是一個(gè)“噱頭”，哪怕做到“無理由退款”的公司，也可能是用購房者的訂金在短時(shí)間盤活資金鏈。

事實(shí)上，近年來全國(guó)多地房地產(chǎn)糾紛案件呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2017年，四川省成都市法院受理房地產(chǎn)類糾紛案件36921件，2019年達(dá)到47276件;北京市昌平法院2017年上半年新收涉及房屋買賣合同糾紛案件案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%，占合同類糾紛案件總數(shù)的比例為13%;2014年到2018年，內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市兩級(jí)人民法院受理房地產(chǎn)糾紛案件總數(shù)為25670件，占同期民商事糾紛受理案件數(shù)量16%。

房地產(chǎn)糾紛案件類型主要集中在房屋買賣合同糾紛。內(nèi)蒙古慶勝律師事務(wù)所馮婷律師總結(jié)房屋買賣合同糾紛大致分為兩類：一類要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，比如逾期交付房屋要求賠償違約金。另一類是要求解除房屋買賣合同，因?yàn)闊o法交房購房者要求解除合同給予賠償。

馮婷分析，對(duì)于二手房而言，合同條款規(guī)定不規(guī)范導(dǎo)致房屋買賣產(chǎn)生糾紛，諸如交房時(shí)間、款項(xiàng)交付時(shí)間約定不明確等。大多數(shù)年輕人會(huì)通過中介代理買房，因此房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，也造成房屋買賣合同糾紛案件產(chǎn)生。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，購房者大多會(huì)委托房產(chǎn)中介辦理房屋交易事宜，但中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊。另外，買賣雙方簽訂的合同多為中介機(jī)構(gòu)提供，在利益的驅(qū)動(dòng)下，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不顧職業(yè)道德，刻意在合同文本中設(shè)置陷阱或逃避居間責(zé)任。還有小部分中介人員急于獲得居間報(bào)酬，通過虛假承諾促成合同簽訂，進(jìn)而引發(fā)諸多糾紛。

“此前一度出現(xiàn)‘高貸低過’現(xiàn)象，用高價(jià)格去做貸款，用低價(jià)格過戶，達(dá)到少交稅金的目的。”從業(yè)10多年的資深中介張曉晨說，這樣的做法貌似打了擦邊球，但在提取貸款、二次交易，包括產(chǎn)生一些經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)隱患重重。此前，張曉晨也見過一些意料之外的突發(fā)狀況，買方交完定金之后賣家跑路，還有的房子已經(jīng)過戶了，又被突然查封。

“精心設(shè)置的陷阱在每一處等著你如約而至。”李連源坦言，國(guó)家的法律和法規(guī)不可能面面俱到，總會(huì)留一些“縫隙”，給不良商家可乘之機(jī)。

與此同時(shí)，此類案件又具有調(diào)解難度大、規(guī)范流程復(fù)雜、新類型證據(jù)真實(shí)性認(rèn)定困難等諸多特點(diǎn)，給維權(quán)造成較大難度。

為此，李連源建議，有購房需求的年輕人按照以下步驟開展房屋買賣——查看中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資格證書、稅務(wù)登記證以及中介本人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書。在選擇房源之前，對(duì)房地產(chǎn)的交易流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有基本的認(rèn)知。對(duì)房產(chǎn)證及產(chǎn)權(quán)共有人進(jìn)行認(rèn)證，掌握產(chǎn)權(quán)狀況。決定之前，實(shí)地走訪，了解一下房屋的建成年代以及小區(qū)居民結(jié)構(gòu)、物業(yè)費(fèi)繳納情況。掌握之后，與房東見面議價(jià)、對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行清繳。和房東一起拿著房產(chǎn)證、身份證到房管局去核檔，了解該房屋有無抵押、貸款、質(zhì)押，能不能交易。之后進(jìn)入交易程序，要做資金監(jiān)管。最后，按照國(guó)家規(guī)定辦理過戶需要的相關(guān)手續(xù)。

張曉晨則建議，年輕人在購買房屋時(shí)，盡可能選擇大一點(diǎn)的中介公司。“大公司運(yùn)營(yíng)成本較高，信譽(yù)度一旦破損，就很難恢復(fù)。因而，有相對(duì)完善的企業(yè)文化，也更看重從業(yè)人員素質(zhì)。中介個(gè)人也希望長(zhǎng)期從事這份工作，將客戶做長(zhǎng)久。”他還建議，年輕人在簽約之前，了解合同條款、交易步驟以及各項(xiàng)收費(fèi)。在涉及資金往來時(shí)，走銀行轉(zhuǎn)賬，大額要做第三方監(jiān)管。

“年輕購買者買房出現(xiàn)問題大多是因?yàn)闆]有仔細(xì)審查合同。”房產(chǎn)糾紛律師馮婷則建議購房者注重書面合同，而非口頭約定。特別要在合同中清晰約定交房時(shí)間、房屋附屬物品、交款時(shí)間、買賣雙方如何配合等。

“房”不勝防更需提防，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也亟待規(guī)范。李連源表示，當(dāng)前，政府部門的職能由監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管出現(xiàn)了缺失，因而，市場(chǎng)亟須建立一個(gè)長(zhǎng)效的、由多部門參與的聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制。

馮婷則認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)合同繁雜，每家中介公司都可擬定商品房買賣合同，其中一些不合理的合同條款，年輕購房者難以分辨，導(dǎo)致了諸多問題。她倡議由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范二手房市場(chǎng)的制式合同。

此外，李連源鼓勵(lì)廣大消費(fèi)者在遭遇不公平交易時(shí)，及時(shí)向相關(guān)部門進(jìn)行舉報(bào)，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。張曉晨則建議，在行業(yè)內(nèi)推行榮譽(yù)準(zhǔn)則、紅黃線制度，通過一定約束，肅清行業(yè)風(fēng)氣，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多一些職業(yè)“認(rèn)同感”，讓購買者多一份“安全感”。