“房住不炒”“三穩”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是樓市調控的重要原則。而長效機制的內容，則包含城市政府主體責任、房地產金融審慎管理制度、住宅與土地市場監測體系、財稅政策、違法違規行為整治、住...

近期部分區域樓市的異動，引發了政策端迅速又密集的回應。

7月24日召開的房地產工作座談會再次釋放有關樓市的重要信號，會議深入貫徹黨中央、國務院決策部署，總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。

監管層以“房地產工作座談會”的形式召開專題會議，在近年來頗為罕見。在該會議召開之前，已有6個城市在今年7月收緊調控。會議之后，身處市場漩渦的東莞也迅速發文升級調控政策。

這也是最近幾年來，樓市政策出臺最密集、力度最大、規格最高的一個時段。

綜合這一輪的政策動向來看，既是針對近期市場異動作出的回應，也體現出調控思路已悄然發生變化——按照監管層的最新表態，長效機制已經開始試點，并取得了明顯成效。

這些試點反映在部分城市近一年多的調控嘗試中，涉及城市政府主體責任、金融制度、財稅制度、市場監測機制、保障房建設等各個方面，既非單一手段，也不是短期行為。分析人士指出，長效機制時代已經到來，未來的樓市政策將表現出調控常態化、手段精準化、方式多樣化的特征。

醞釀與試點

多年來，有關長效機制的表述見諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學、長效的頂層設計方案，監管部門一直在推進房地產長效機制的設計。但由于內容復雜，涉及機構眾多，這一工作的進展也少為外界所知。

梳理近幾年的官方表態，不難發現出長效機制的從醞釀到制定，再到試點的運行脈絡。

2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”(即“房住不炒”)。此后，相關的監管部門陸續出臺了配套政策，涉及房企融資、購房者信貸等方面。長效機制的醞釀和制定，就此進入快車道。

2017年5月，國務院參事室召開國是咨詢專題研討會，就“促進房地產市場健康發展長效機制”聽取意見和建議。當年10月，國家統計局局長寧吉喆表示，房地產調控長效機制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。年末，住建部也將“完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”作為未來一項工作重點。

此后，各有關部門對長效機制的研究持續推進。由于市場繼續上行，“房住不炒”“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)多次被監管層強調，并被認為是長效機制的重要原則。

進入2019年，官方表述中，有關長效機制的措辭，已經從“建立和完善”，變為“穩妥實施”。2019年年初，“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案試點”被高層多次提及。

“從2019年開始，長效機制就已經進入試點階段。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，長效機制的試點是漸近式的，會選擇部分城市，選取部分措施先行嘗試。比如，住建部去年對部分城市實施的房價預警，就是長效機制的一次“小試牛刀”。

2019年4月和5月，住建部先后分兩批、對房價上漲較快的10個城市進行預警提示。此后，這些城市出臺了政策進行調整。住建部表示，對這些城市實施預警，是“按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求”。

今年7月24日的房地產工作座談會，也對一年多來的試點工作給予了肯定，“房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。”會議還稱，“時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。”

炒房者的“終局”?

“長效機制時代已經到來。”嚴躍進認為，隨著數據監測系統、不動產登記系統、住房公積金服務系統等“基礎設施”的完善，很多城市已初步具備了推行長效機制的條件，未來這項制度將進一步落實在樓市調控中。

那么，長效機制包含哪些內容?

接近自然資源部的某專家向21世紀經濟報道記者表示，在“房地產工作座談會”披露的信息中，樓市調控的指導思想和長效機制的內容已經初現端倪。

他表示，“房住不炒”“三穩”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，是樓市調控的重要原則。而長效機制的內容，則包含城市政府主體責任、房地產金融審慎管理制度、住宅與土地市場監測體系、財稅政策、違法違規行為整治、住房保障等多個層面。

他還指出，長效機制的主要特點在于調控的常態化，以及強調政策“組合拳”的效果。與以往最大的不同在于，調控不再是短期行為，各市場主體都應習慣“與調控為伍”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，未來的房地產調控將更具差異化、主動化和聯動化。首先，城市之間政策差異會成為常態，調控的精準性將進一步增強。其次，調控的主動性也會更強，監測和預警機制有助于政府部門快速作出反應。最后，在資金、土地、稅收等各個環節，調控的聯動會更多，也更加有效。

今年7月以來，深圳、南京、杭州、寧波、東莞等地出臺的調控文件，均由多個部門聯合發布，并包含了“一攬子”措施。前述接近自然資源部的專家認為，這體現出政策“組合拳”已經成為調控的常態。

嚴躍進表示，近期各地出臺調控政策的另一個特點在于“打補丁”，比如，圍堵“假離婚”等政策漏洞。這說明“房住不炒”的思路正在落實，炒房者的空間將不斷壓縮。

實際上，就短期來看，抑制投資投機、遏制市場過熱仍是現階段調控的重點。

有房企人士向21世紀經濟報道表示，近期部分區域市場過熱，是因為除了被疫情壓抑的剛需外，一些投資投機需求進場。除了“假離婚”外，還表現為“房抵貸”開始抬頭。“在很多項目都有假離婚來買房的，也有通過消費貸、經營貸來加杠桿買房的。”

嚴躍進指出，今年下半年的調控政策走向仍將以“維穩”為主，各地在繼續保護剛需的同時，對投資投機行為的打擊力度還會加大。預計未來將有更多城市收緊調控，此前出現過熱的區域市場也有望迅速降溫。作者：張敏