到今年3月，百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復蘇，十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為，到今年第二季度，市場有望恢復到正常水平。

    突如其來的新冠肺炎疫情，打了所有行業一個措手不及，樓市亦然。隨著武漢解封，國內房地產市場“重啟”迎來加速度。

    面對一季度交易量“普跌”，房企搶工搶收時不我待。那么，國內樓市復工進度到底如何?市場離真正回暖還需多久?項目開工率不足，又會給后續市場帶來什么影響?

    對此，21世紀經濟報道記者走企業、訪專家、踩樓盤、入工地，對樓市復工情況做了一番深入調查，以饗讀者。

    4月9日，購房者王偉(化名)在經過測量體溫、出示“綠碼”、填寫個人資料、病毒消殺等四道程序后，才終于進入北京市石景山區某房地產項目的現場。

    自獲準開放以來，該項目每天接待的客戶十分有限。一方面，根據防疫工作要求，項目實施限流，購房者需要提前預約才能到現場看房;另一方面，作為除湖北省外防控最嚴格的區域，北京購房者的熱情尚未完全恢復。

    南方樓市的復蘇進度，要普遍快于北方。早在今年3月中旬，蘇州市場就出現“搶房”現象。當地房企人士向21世紀經濟報道表示，在做好防疫工作的基礎上，蘇州樓市成交量也基本恢復到往常的水平。

    歲末年初，一場突發的新冠肺炎疫情使房地產市場陷入停滯，對于嚴重依賴現金流、又身處市場下行期的房地產企業來說，這是不可承受之重。隨著疫情逐漸得到控制，從3月中旬開始，全國樓市復工大幕陸續開啟。除售樓處外，一些項目工地日夜趕工，甚至出現擾民現象。

    開發商的急迫心態可以想象，但他們無法單方面把控復工節奏。一方面，工人尚未完全到崗，使得很多工地的施工進程受到影響;另一方面，市場需求的釋放程度如何，還需進一步觀察。

    因此，這些復工的努力，能在多大程度上彌補疫情帶來的缺口?目前看來仍存疑問。

從復工到“擾民”

    隨著疫情逐漸得到控制，到3月末，全國各城市的售樓處已大部分開放。4月8日，隨著武漢解封，武漢市的首批售樓處也已開放。

    從全國范圍來看，南方城市售樓處的熱度普遍高于北方。柳州市某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，柳州的各大售樓處已于3月份全部開放。截至4月初，該公司旗下項目的客流量已“十分接近”正常水平。

    在北京等一些北方城市，因疫情防控工作的要求較為嚴格，售樓處普遍未能恢復到平日的水平。市場人士表示，目前北京新房項目較多，但看房情況和交易量并未恢復。

    為彌補疫情的影響，很多房企繼續實施網上賣房，同時借助線上直播、VR看房等手段，強化宣傳推廣，從而實現蓄客。

    曾是疫情中心的武漢，在重新按下“啟動鍵”后，售樓處也在緩慢回溫。21世紀經濟報道了解到，要到售樓處現場看房，均需要提前預約。購房者要進入售樓處還需進行嚴格的消殺。部分項目還要求，同一時間段售樓部最多保持兩組客戶。

    同樣從3月下旬開始，隨著農民工陸續返崗，房地產項目工地也逐漸實現復工。其中，為追趕工期，部分工地“日夜兼程”，甚至發展到“擾民”的程度。

    4月初，家住湖北省襄陽市航空路的翟女士開始受到工地噪音的侵擾。自獲準復工以來，翟女士家附近的一處房地產工地日夜施工，嚴重影響到她的作息。為此，她不得不向執法部門進行投訴。

    翟女士所在的湖北襄陽，曾是新冠肺炎疫情的“重災區”。在長達兩個月的時間里，這里的商業和生產活動幾乎停滯，直到3月末才逐漸恢復。翟女士家附近的“民發·星悅里”項目工地，開工后便不分晝夜，一度給周圍居民生活帶來了較大困擾。

    廣東省湛江市徐聞縣的劉先生，也面臨同樣的困擾。徐先生家附近的一處房地產工地，自復工以來便每天施工到深夜。直到向當地住建局投訴后，情況才有所好轉。

供貨節奏可能受阻

    工地趕工，反映出開發商普遍存在緊迫感。“如果施工期縮短兩個月的話，至少影響全年20%-30%的供貨。”前述北京房企人士表示。

    據介紹，由于氣候條件、環保要求、重大節慶事件等的影響，北方城市每年的建筑工程施工期，通常在6個月到8個月之間。南方城市因氣候溫暖，施工期會延長1-2個月。

    該人士表示，此次疫情發生在歲末年初，雖然與冬季建筑活動的季節性減緩周期有一定重合，但實際影響仍然持續了兩個月左右。在疫情較為嚴重、防控要求較高的地區，影響的時間更長。

    該人士稱，一些城市鼓勵房地產建筑工地復工，同時降低了預售條件，這有助于加快供貨節奏。但短期來看，工地還未達到日常的施工節奏。因為一個現實情況是，由于工人尚未完全到崗，當前還有很多工地并未處于完全復工的狀態。

    他表示，日夜開工并導致擾民的現象，目前仍屬個案。因此，今年的市場供應仍會大概率出現缺口。

    21世紀經濟報道了解到，為彌補供應缺口，很多房企在內部強調加快開工節奏，同時采取降價等措施，從而快速回籠資金。

    此前，因銷售大幅縮減，加之融資環境仍然緊張，房企的現金流普遍出現緊縮局面。今年一季度，部分房企出現債務預期。

    除了銷售和現金流外，因施工期縮短導致項目交付延后，還會直接影響營收。標普近期發布的一份報告指出，新冠疫情使得開發商2020年的施工建設暫停約兩個月，這可能導致部分原本計劃今年交付的項目延后至2021年，使得2020年營收確認可能面臨更大降幅。同時，今年的施工暫停可能引發房企杠桿率上升。

反彈動力幾何？

    在銷售端，經過2月份的停滯后，市場正從“V”型的底部走出，呈現快速復蘇的態勢。

    上海易居房地產研究院指出，到今年3月，百強房企的銷售已恢復至去年同期的八成。其中，龍頭房企率先復蘇，十強房企的銷售額已恢復至去年同期的九成左右。房企人士普遍認為，到今年第二季度，市場有望恢復到正常水平。

    上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，售樓處的開放，意味著疫情緩解，看房和購房的障礙逐漸被破除。至于市場恢復的根本原因，則包括前期積壓的需求逐漸釋放，以及開發商的降價促銷。

    根據近期房企發布的一季度銷售數據，銷售額下降成為主流，且“以價換量”的現象十分普遍。以兩家龍頭房企為例，一季度融創的銷售均價為13620元/平方米，同比下降7.4%;恒大的均價為8887元/平方米，降幅達18%。

    嚴躍進認為，從去年下半年開始，房地產市場已經進入下行通道。在樓市調控政策沒有根本松動的情況下，市場更有可能出現溫和復蘇，而不是報復性反彈。在此過程中，由于資金鏈緊張的影響，降價促銷的行為會繼續出現。

    標普也認為，銷售反彈可能是脆弱的。“需求仍高度依賴消費者(和投資型購房者)的信心，而考慮到全球經濟下行前景，消費者信心并不確定。”該機構預計，2020年全國房地產銷售金額將下降5%-10%。

    開發商的銷售情況可能會受到影響。3月10日，寶龍地產總裁許華芳在業績會上坦言，“受到疫情影響，我們的銷售目標會有一點‘打折’。”另有分析人士認為，今年房企完成銷售目標的難度肯定會很大。

    此前，很多企業已經調低了今年的業績預期。按照平安證券的統計，30家房企2020年銷售目標平均增速為14%。與2019年30%的增幅相比，下降了16個百分點。

    標普還指出，由于土地成本上升、限價政策、大幅降價舉措的出現，在疫情之前，行業的毛利潤率已經出現下降。綜合各種條件來看，預計今年這一趨勢仍會持續。