新 LPR(貸款市場報價利率)形成機制已經(jīng)于本月20日開始執(zhí)行，對于廣大居民關(guān)心的個人房貸利率，央行作出了特別的安排。8月25日，央行就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜發(fā)布公告。公告明確，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

央行稱，此舉是為了堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士認為，新政出臺后，個人房貸利率將保持平穩(wěn)，不會下降但也不會明顯上漲。

改革后，有市民擔(dān)心個人房貸利率會大幅上漲，事實上不必有此憂慮。央行有關(guān)負責(zé)人表示，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

該負責(zé)人同時指出，2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

8月20日，央行副行長劉國強在國新辦吹風(fēng)會上明確表示，對于房地產(chǎn)市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定，并預(yù)告很快將出臺相關(guān)公告。

劉國慶當時強調(diào)，“房住不炒”的目標定位不能偏離，避免把房地產(chǎn)工具化，不把它當做刺激經(jīng)濟的一個手段。金融工作要落實這樣的定位和要求，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。這次“利率并軌”改革，房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮10-20%，二套房貸上浮20-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導(dǎo)致利率上行。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。最近央行多次要求各銀行限制違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，但對于正常的按揭貸款并沒有政策收緊，所以整體看，平穩(wěn)將是主流。

政策解讀

改革后個人住房貸款利率如何定價？

央行有關(guān)負責(zé)人昨日表示，改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

至于相應(yīng)期限如何理解，央行有關(guān)負責(zé)人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

公告還要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

如何確定轄區(qū)內(nèi)房貸利率加點下限？

央行公告還稱，人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

利率重定價周期是多長？

借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

該負責(zé)人解釋稱，利率重定價是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。

首套房利率怎么算？

根據(jù)公告，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

8月20日發(fā)布的新LPR中，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期貸款市場報價利率為4.85%。由于大部分個人房貸期限都在5年以上，因此按照央行公告，新發(fā)放個人房貸，首套利率應(yīng)該不得低于4.85%，二套不得低于5.45%。目前，從整體情況來看，北京首套房貸款主流利率仍為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。所以，新規(guī)執(zhí)行后，即使現(xiàn)有利率水平不變，也肯定符合要求。

銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。

同時，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。