落戶、城鎮化與房地產息息相關。4月8日，國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》(下稱“《任務》”)提到，城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

一石激起千層浪，結合之前不少城市發布的人才落戶新政，引起市場熱議。落戶政策在打通戶籍壁壘、促進人員流通、提供公平的教育與醫療等資源上，具有積極意義。此外，戶籍改革是新型城鎮化的一部分，與房地產關系緊密。如今，國家發改委提出放寬落戶條件，對于哪些城市樓市將產生什么影響?

70城或將放寬落戶

《任務》指出，要繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

值得關注的是，上述關于落戶政策的表述，與此前的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(下稱“《規劃》”)的表述有著很大的變化。《規劃》指出，合理放開城區人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區人口300萬-500萬的大城市落戶條件，嚴格控制城區人口500萬以上的特大城市人口規模。特大城市可采取積分制等方式設置階梯式落戶通道調控落戶規模和節奏。

分析來看，100萬-300萬人口的城市，表述從“合理放開”到“全面取消落戶限制”，300萬-500萬人口的城市，表述從“合理確定”到“全面放寬落戶條件”，500萬以上人口的超大特大城市，表述從“嚴格控制”到“大幅增加落戶規模”。總體來看，落戶政策正全面放寬。

在業內人士看來，放寬落戶條件有助于降低人口導入門檻、加快農民的市民化進程，預計會形成一波新的紅利，這其中就包括對于購房需求的提升。

根據上述《任務》，從人口上來看，哪些城市將具備放寬落戶的條件呢?

住建部發布的《2017年城鄉建設統計年鑒》顯示，城區人口超過500萬的城市有北上廣深等一線城市，以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區人口在100萬-500萬的城市近70個，其中300萬-500萬人口的城市分別有西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春、太原等;100萬-300萬的城市分別有太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。

專家稱將刺激購房需求

落戶帶來人口的流入，人口的流入帶來居住、教育、醫療等各種衣食住行方面的需求。因此，落戶與房地產密切相關。

恒大集團首席經濟學家、研究院院長任澤平在談到房地產發展時曾提過一個觀點：“長期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看來，從房地產的供需角度看，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。所以房地產核心就是看人往哪里流動，這個區域土地供給情況，以及金融貨幣杠桿情況。

對于放寬落戶政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這或將強化各地人才落戶等相關政策，對購房需求等影響比較大。其中，對于500萬人口以下的大城市，要全面放寬落戶政策，并全面取消重點群體落戶政策，這意味著后續類似大中專院校畢業生落戶方面，不僅不會設置障礙，而且還可能會給予各類鼓勵措施，諸如購房和租房補貼等。另外，政策有較大突破的還有超大特大城市，此類城市過去落戶政策比較緊，有所調整，明確了要把社保和居住證等作為落戶的主要因素，這樣是有助于一些工作時間長、有比較穩定就業機會群體落戶，這也體現了公平性。

在同策研究院總監張宏偉看來，落戶新政主要是針對中小城市，對其人口導入有一定的作用。在他看來，目前這些城市的房地產仍存在去庫存壓力，通過人口導入，將能夠刺激購房需求，有利于去庫存。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，目前來看，全國除了京滬，大部分城市落戶難度已經不大，放開落戶政策，有利于已經在城市生活的群體獲得城市的公共資源。對房地產市場來說，也有了穩定的市場需求。

但一位不愿具名的房企高管給出不同看法：“落戶新政對于推動城鎮化進程，有一定的作用，但不能估計過高。因為政策主要還是推動農村人口進城落戶，隨著農村土地制度改革和農村土地確權，越來越多的農村人，不想放棄農村的土地和房產權益，進城而不一定落戶，因此，對樓市不會有太明顯的影響。”

警惕投資客借政策落戶購房

事實上，此前已經有不少城市放寬了落戶限制。中原地產統計顯示，在2019年發布各種人才引進與落戶政策的城市已經超過50個，從力度與數量來看，刷新歷史紀錄。特別是二三線城市，人才引進與落戶政策井噴。

4月3日，杭州發布《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》，其中指出“全日制大學專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶”。此前，杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭居住滿一年及以上并連續繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。

值得關注的是近期石家莊出臺的“零門檻”落戶政策。3月18日，石家莊發布新政稱，全面放開城區、城鎮落戶，民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請戶口遷入市區、縣(市)城區和建制鎮，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。

僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶，可以說基本是“零門檻”，在吸引人才方面，石家莊可謂拿出了最大的誠意。此外，包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長沙、成都等城市都已執行了寬松的人才落戶規定。

落戶政策在爭奪人才的同時，也變相降低了購房門檻。眾所周知，多數城市的限購政策，多以戶籍為衡量標準。大多數城市的購房標準都是本地戶籍可購房兩套，外地戶籍可購買一套。

張大偉表示，人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之后，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備，簡單的吸引只能導致房地產市場波動，甚至有可能出現炒房客借助人才政策在不同城市落戶購房的可能性。”