近日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》。報告稱，大數據房價指數(BHPI)監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

業內分析認為，在嚴厲的調控政策持續下，2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

一線城市進入補庫存階段

1月28日，上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環比增長2.1%，同比增長1.6%。

觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，2018年6月份首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

2019年樓市整體供應小幅上漲

事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。克而瑞地產研究院的統計數據顯示，在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑;重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位;但海口、廈門、三亞等城市由于嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調;廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

2018年底，隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。克而瑞地產研究院的數據顯示，總的來看，全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%，各能級城市供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

“全國房地產市場在2018年下半年轉冷，項目去化率明顯下調，而菏澤、珠海等局部放松引發的市場悲觀預期有所削減，調控放松預期被進一步強化。”克而瑞地產相關分析人士預測，首先，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計2019年供給量顯著增加。

此外，三四線城市供應量回落分化。由于當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。克而瑞方面預測，“雖然預期政策放松，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化。”

預計一二線城市率先回暖

1月16日，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。

由于臨近春節，各大房企為了在淡季市場沖刺業績，熱點項目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所擴大，環比漲幅較當年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3。

“2019年一、二線城市在供應增加、需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。”上述克而瑞分析人士認為，近年來三四線城市房地產市場爆發，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉置業和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內生的剛需和改善需求。“而在三四線城市市場行情面臨回調預期當口，需求能否持續成為關注焦點。”

該人士進一步指出，“考慮到近期市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，但由于一、二線城市供應增加，需求充裕且支付能力相對較高，預計一線城市將保持低位回升，二線整體平穩，熱度將會慣性維持，而回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數三四線城市。”

從政策層面來看，業內普遍認為，2019年，在“穩地價、穩房價、穩預期”的整體基調下，一線城市整體政策面依舊趨嚴，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大幅上漲的可能性并不大，另一方面，即使短期市場成交持續低位、項目去化走低，但政策放松預期強烈，房企以價換量、房價環比大幅下跌動力不足。綜合而言，一線城市房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。

與此同時，在“因城施政”分類調控基調下，二線城市政策松綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢。另一方面，三四線城市房價上漲動力不足，結構性分化會更為顯著。尤其是，前期房價上漲過快、市場需求透支嚴重的環都市圈三四線城市房價上漲基本已經到達階段性瓶頸。