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房貸利率再次下降。6月20日，1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。由于目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，所以這意味著房貸利率將再次下降。

此次房貸利率下降，涉及面更廣、涉及群體更多。與此前新發(fā)放、首套房貸款利率下降不同的是，本次房貸利率下降涵蓋新發(fā)放貸款、存量貸款，以及首套房貸款、二套房貸款。去年以來，首套房貸款利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整，旨在更好滿足剛性需求、改善消費(fèi)支出能力，但相關(guān)政策并未涉及二套房貸款、存量貸款。5年期以上LPR下降后，二套房、存量房貸款利率也將隨之下降10個(gè)基點(diǎn)，前者最低降至4.8%。貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示，6月貝殼百城二套主流房貸利率平均為4.91%。

房貸利率下降，主要目的是減輕居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而改善消費(fèi)預(yù)期。去年以來，關(guān)于“是否提前還房貸”“是否延長房貸期限”的討論時(shí)常登上網(wǎng)絡(luò)熱榜，拋開討論表面，討論背后反映出來的核心問題值得關(guān)注，即人們對(duì)于降低購房成本的期待。此次LPR下降后，對(duì)于已購房的群體來說，若其商業(yè)性個(gè)人住房貸款為100萬元、期限30年、等額本息還款，月供將減少約57元至60元，30年共計(jì)減少約2萬元。對(duì)于準(zhǔn)備入市的新購房者來說，截至3月末，針對(duì)“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”這個(gè)首套房利率政策下限，已有83個(gè)城市下調(diào)，12個(gè)城市取消，因此，購房者的貸款利率有望降至4%以下，財(cái)務(wù)成本將進(jìn)一步下行。

房貸利率下降有助于穩(wěn)定需求端預(yù)期，釋放合理住房需求。今年以來，房地產(chǎn)市場的需求波動(dòng)備受各方關(guān)注。1月份至4月份，在國民經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的帶動(dòng)下，前期積壓的剛性、改善性住房需求加速釋放，房地產(chǎn)銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)隨之修復(fù)。進(jìn)入5月后，由于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行逐步恢復(fù)至正常軌道，房地產(chǎn)市場也進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行態(tài)勢，需求端出現(xiàn)了一定波動(dòng)。1月份至5月份，商品房銷售面積的降幅較1月份至4月份擴(kuò)大，商品房銷售額的增幅較1月份至4月份收窄。這時(shí)候，降低房貸利率有助于進(jìn)一步釋放合理住房需求，滿足居民購房意愿。

房貸利率下降有助于穩(wěn)定供給端預(yù)期，提振房地產(chǎn)投資信心。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資意愿有所下滑。1月份至5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，較1月份至4月份6.2%的降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。房貸利率下降將產(chǎn)生兩方面影響。一方面，通過貸款重新定價(jià)，促進(jìn)銷售端企穩(wěn)，帶動(dòng)投資端回升，形成“可支配收入增加、消費(fèi)預(yù)期提升、內(nèi)需擴(kuò)大、投資意愿回暖”的正反饋。另一方面，房貸利率下降的主因是LPR下降，LPR下降意味著房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率、融資成本下降。今年3月份，新發(fā)放的企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.96%，較上年同期低29個(gè)基點(diǎn)，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)后，企業(yè)貸款利率將進(jìn)一步下行。

預(yù)期穩(wěn)，則信心足。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍面臨一些困難，并處在恢復(fù)過程中。接下來，各地既要在堅(jiān)持“房住不炒”定位的基礎(chǔ)上，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，也要加強(qiáng)政策措施儲(chǔ)備，最大限度發(fā)揮政策的綜合效應(yīng)。可以預(yù)期的是，隨著國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好、各項(xiàng)政策效應(yīng)顯現(xiàn)，市場預(yù)期將逐步好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入平穩(wěn)、健康發(fā)展階段。 （作者：郭子源）