逆勢(shì)增長(zhǎng) 越秀地產(chǎn)的底氣在哪里？

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樓市低迷之下，上半年越秀地產(chǎn)交出了一份不俗成績(jī)單。

8月25日，越秀地產(chǎn)召開2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，并公布上半年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。在這個(gè)行業(yè)缺乏“信心”的階段，“信心”卻成為越秀地產(chǎn)這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的關(guān)鍵詞。

半年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；毛利率約為17.8%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤(rùn)約為21.5億元，同比上升0.8%。各項(xiàng)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)也是上半年為數(shù)不多保持正向銷售增長(zhǎng)房企之一。

在銷售規(guī)模方面，截至7月末，越秀地產(chǎn)2023年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，銷售額實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)；累計(jì)合同銷售面積約為268.46萬平方米，同比上升約34.7%。

深究越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)亮眼背后的秘訣，精準(zhǔn)投資、穩(wěn)健財(cái)務(wù)等戰(zhàn)略因素功不可沒，這也成為支撐其屹立于行業(yè)的底氣。

多元化拿地 深耕一二線高能城市

樓市下行期，“分化”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要特征。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上亦分析，從行業(yè)角度看，總的來說，政策會(huì)加持，行業(yè)在筑底，市場(chǎng)存在分化的現(xiàn)象。

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)大增，逆勢(shì)增長(zhǎng)，離不開其預(yù)判行業(yè)“分化”趨勢(shì)，執(zhí)行合理區(qū)域布局，多元化拿地、深耕一二線高能級(jí)城市等戰(zhàn)略舉措。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在越秀地產(chǎn)上半年836億元的銷售中，大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣461.3億元，同比上升45.3%，在華東地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為人民幣186.3億元，同比上升151.4%。

“從我們上半年北上廣深銷售面積來看，廣州是同比增長(zhǎng)12%，深圳是同比增長(zhǎng)18%，上海是同比增長(zhǎng)38%，北京是同比增長(zhǎng)31%左右。從這個(gè)角度其實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，我們也是一直選擇城市發(fā)展的一種理念，還是力求城市的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)越強(qiáng)。”業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)表示。

林昭遠(yuǎn)亦透露，一線城市也是越秀地產(chǎn)這幾年重點(diǎn)發(fā)展的城市，“信心肯定有的，從我們今年投資的強(qiáng)度的鋪排上，包括我們積極參與投資項(xiàng)目，我們對(duì)四大一線城市還是堅(jiān)定信心。”

從半年報(bào)數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)秉持布局一線、強(qiáng)二線城市的策略，上半年拿地動(dòng)作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等8個(gè)城市，新增11幅土地，總建筑面積約為217萬平方米。其中，重點(diǎn)布局了北京，新增土地儲(chǔ)備約43萬平方米。

多元化的土地收購(gòu)模式是越秀地產(chǎn)得以發(fā)展壯大的重要法寶。在上半年的新增土儲(chǔ)中，TOD、產(chǎn)業(yè)勾地和國(guó)企合作等多元化增儲(chǔ)模式分別占新增土地儲(chǔ)備的22%、27%和14%。

此外，值得一提的是基于廣州地鐵二股東的優(yōu)勢(shì)，越秀地產(chǎn)在TOD上的布局成為其土儲(chǔ)方面的亮點(diǎn)。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有9個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的14.2%。

具體來看，TOD業(yè)務(wù)方面，期內(nèi)，越秀地產(chǎn)持續(xù)深化TOD業(yè)務(wù)全國(guó)化布局戰(zhàn)略，于杭州收購(gòu)了星橋TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備約48萬平方米。杭州星橋TOD項(xiàng)目是越秀地產(chǎn)走出廣州之外的第二個(gè)TOD項(xiàng)目，標(biāo)志著越秀地產(chǎn)與杭州地鐵在TOD項(xiàng)目合作的進(jìn)一步深化。

新增TOD項(xiàng)目陣容的擴(kuò)大也讓其成為越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)銷售的越來越重要的貢獻(xiàn)板塊。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年合同銷售金額約185.1億元，同比上升53.3%。

穩(wěn)健財(cái)務(wù) 提升企業(yè)發(fā)展信心

亮眼的業(yè)績(jī)、精準(zhǔn)的投資背后是越秀地產(chǎn)穩(wěn)健且健康的財(cái)務(wù)狀況。

半年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)保持財(cái)務(wù)健康和流動(dòng)性充足安全。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣492.5億元，資金流動(dòng)性充足。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)。三個(gè)指標(biāo)均比2022年末時(shí)有所提升。

在負(fù)債方面，越秀地產(chǎn)截至期末有息負(fù)債998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過從久期看，賬齡得到改善。1年之內(nèi)到期的短期債務(wù)錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%。

與此同時(shí)，對(duì)應(yīng)同比增加40.2%的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款余額492.5億元，可以說，在債務(wù)償付方面毫無壓力。

受益于越秀地產(chǎn)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其強(qiáng)大融資途徑及較低的融資成本成為其又一項(xiàng)“屹立”于行業(yè)的底氣。

據(jù)悉，今年以來越秀地產(chǎn)已成功發(fā)行54億元人民幣的在岸債券，分五期發(fā)行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權(quán)平均借貸年利率僅為3.37%。

“償還短債是管理現(xiàn)金流日常操作，不用擔(dān)心。目前公司有息負(fù)債為998億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比為12%。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手。”越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜對(duì)此稱，接下來公司的融資計(jì)劃是可以根據(jù)自身情況和管理層確定的投資強(qiáng)度，來適當(dāng)安排。

房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境難言樂觀。但從以上情況來看，越秀地產(chǎn)對(duì)下半年的融資則信心十足。

展望下半年的發(fā)展，林昭遠(yuǎn)表示，公司會(huì)利用市場(chǎng)貸款利率的下調(diào)去建立公司優(yōu)勢(shì)，確保“三道紅線”保持綠檔，公司管理層有信心完成年度銷售各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值。