房屋下沉開裂甚至坍塌、外墻脫落砸人砸車等新聞，近年來常見于報道，引發關注。導致上述情況發生的原因多為：設施設備超過保修期，建筑使用年限長，房屋檢測和維修不及時。

今年6月，住房和城鄉建設部提出，要研究建立“房屋養老金制度”，覆蓋房屋“體檢、養老、保險”全生命周期，其中，將資金覆蓋面延伸至“體檢”，引導鼓勵專業金融機構是這次擬建制度中的兩個亮點。

體檢維修不及時，因資金短缺

(資料圖)

在實際情況中，給房屋及時體檢雖有必要，卻常常很難做到。

首先，房屋“體檢費”和維修工程費用較高。根據政府認證的房屋安全檢測機構提供信息，一棟樓宇如果有原本圖紙，則基本安全檢測費用在每平方米20元，如果按每戶85平方米計算，平攤到每戶檢測費用在1600元左右，可以說并不貴，但是如果圖紙散佚費用則會上升，而這種情況在老舊小區更易出現。維修費用上，基礎加固、結構修繕、外墻滲水修補、外保溫層更換、消防及電梯設施加固更換等等都是較大的工程，則費用更高。比如，上海黃浦區某高層小區，僅僅一部電梯的更換大約估算需要30~40萬元。

目前，房屋維修費用多來自住宅專項維修資金。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，常用于解決房屋結構、外墻、設施設備、管線、樓梯過道等處的檢修。

但是，在實際生活中，住宅專項維修資金常常容易短缺。特別是工人新村樣貌的老舊小區，由于早年繳費不規范、繳費較低、房齡大問題多等原因，維修資金更易短缺。據中經網2023年報道，擬作為房屋養老金制度建設試點的南京市就有超過三分之一房屋未歸集維修資金，大多是老舊小區；已歸集維修資金的老舊小區，有28%的樓棟余額低于10萬元。

政府補貼、項目專項資金會在一定程度上彌補住宅專項資金的不足。例如，上海市政府2016年度實事項目中就包含6萬戶舊住房修繕改造工程，較注重廚衛、屋面、墻面美化及相關設施。但仍存在難覆蓋到的事項，且每棟樓的情況不一。因此，使用住宅專項維修資金，仍是目前解決住宅維護問題的根本途徑。

續籌成功案例少，擬加入金融化手段

隨著房屋使用年限的增長，問題逐年增加，維修費用也水漲船高，若維修基金余額不足，則需要業主繳款和續籌，一旦業主續籌不及時，房屋則會得不到及時檢測和維修。

在上海黃浦區，物業（住宅）專項維修資金如果余額不足首期籌集金額的30%，區房管局將提出使用預警，需要開始新一輪繳納。新一輪繳納（也叫續籌）不及時，是普遍存在的現象。據報道，黃浦區2018年至今年7月，需要續籌的小區僅不到40%。上海正在努力推進“續籌”工作。但是，目前滬上的成功續籌案例不多。沒有強制規定、繳費金額較高等問題，都會導致業主大會推動“續籌”比較難。中國城市已進入存量發展階段，這也意味著未來會有大體量的住宅需要“修修補補”，而現有的住宅維修專項基金來源已不能很好地解決住宅長久的維修問題。

讓專項資金夠用，還需開發多種資金渠道。擬建的房屋養老金制度或是被視為讓專項資金“夠用”的一項新嘗試。

目前，官方尚未明確房屋“養老金制度”的具體形式。但從近些年人大代表、政協委員的議案和提案，以及學者的研究，可以歸納為兩大類。

一是，政府設置公共賬號，資金來源包括小區物業出租和經營性收益結余、土地出讓金的一部分提取，以及維修資金投資獲得的增值收益結余。

二是，引入金融機構，實現政銀合作。6月下旬，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟時，就住宅專項維修資金問題提出“希望金融機構與住房和城鄉建設領域開展更加深入廣泛的合作”。引導金融機構參與該項資金的投資，有助于更加專業地提升收益效率，避免潛在風險。

由于制度尚在設計階段，具體如何運營，投資到何處，金融機構尚需和政府、物業、業主委員會共同探索。