北京9月28日近日，洛陽市住房公積金管理中心發布了《洛陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）。《意見稿》提出，“商轉公”貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請“商轉公”貸款，經中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關手續后，中心再發放“商轉公”貸款。

又一個城市加入“商轉公”政策的行列，業內專家普遍認為，“商轉公”操作是近期各地降低房貸壓力的一種重要渠道，或明顯減弱購房者的還貸負擔，短期內也將有更多城市跟進。

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多地推行“商轉公”政策，或將減弱購房者還貸負擔

據中指研究院不完全統計，2022年以來，已有近20城推行“商轉公”政策，由于公積金貸款利率低于商貸利率（首套公積金貸款利率為3.25%，而當前商貸首套利率最低4.1%，今年以來5年期以上LPR下調了35個基點），“商轉公”有利于減輕購房者還貸壓力。

8月23日，長春市發布《長春市商業性個人住房貸款轉個人住房公積金貸款管理辦法（征求意見稿）》。長春政策規定，“商轉公”有兩種辦理的方式，分別對應了自籌資金先結清商業銀行貸款、未結清商業銀行貸款兩種方式。此外，政策也明確辦理此類業務的購房者需要滿足的相關條件，尤其是涉及到第一次使用公積金、唯一住房、商貸已償還3年。對于該政策，嚴躍進表示，長春“商轉公”政策更多是傾向于首次購房或首次使用公積金的剛需群體。

隨后，又有多個城市相繼出臺“商轉公”政策。9月14日，普洱市住房公積金管理中心發布《關于開辦商業銀行住房貸款轉公積金貸款業務的通知》，提出將在市內實行個人商業性住房貸款轉住房公積金的業務；9月21日，洛陽市和防城港市住房公積金管理中心分別圍繞“商轉公”的管理辦法發布征求意見稿；9月24日，“漢中發布”官宣漢中市已于當月5日重啟“商轉公”業務，有效期2年。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也表示，過去幾年購房貸款利率相對較高，部分城市首套房貸利率高于5%，“商轉公”之后，房貸利率明顯下調。

執行層面限制條件多，多地仍處于征求意見階段

“商轉公”政策并非新鮮政策，過去幾年各地也有類似操作，嚴躍進稱：“商轉公政策在購房者中的關注度不高，所以需要積極推廣和宣傳。同時，該政策具有階段性，和公積金是否充裕有關。購房者要密切關注公積金的資金狀況。尤其是從洛陽此類操作看，每個月的此類業務是有名額和額度的，所以若是要申請，還是要趁早。主動申請此類公積金，對于降低月供成本等有積極的作用。”

與此同時，“商轉公”在執行層面還是有許多條件限制。就洛陽市新發布《意見稿》來看，申請“商轉公”還要滿足以下條件：一是主體是該市符合公積金貸款條件的職工（借款人或配偶），其商貸尚未還清且已經拿到房產證，房屋未進行其他抵押事項；二是借款人要自籌資金還清全部商貸；三是業務開展需要視市公積金額度而定，即個貸率連續三個月低于85%（含）時可開展，連續三個月高于95%（含）時暫停；四是貸款額度按照該市現行計算方式計算且不得超出商貸剩余本金，商貸已還款期限與“商轉公”貸款期限之和不得超過30年（二手房20年）。

此外，綜合各地“商轉公”政策可以發現，“商轉公”僅限于純商業貸款轉公積金貸款，之前辦理組合貸（商業+公積金）的購房者無法辦理“商轉公”業務。

陳文靜也表示，“商轉公”政策受到多方限制。首先需取得房產證后方可辦理，對于近兩年在房貸利率較高時購房的居民，或未滿足辦理條件；其次，受當地公積金資金運轉情況所限，如洛陽規定，在公積金貸款個貸率連續三個月低于85%時可開展“商轉公”，連續三個月高于95%時暫停；另外，部分城市需提前還清商業貸款，對還款人短期資金帶來一定壓力。整體來看，短期“商轉公”惠及的人群或有限，對提振市場需求的直接效果亦有限。

從落地情況來看，目前各地“商轉公”政策主要處于征求意見階段。陳文靜稱：“未來，預計各地因城施策力度將繼續加大，從優化限購、優化“認房認貸”等方面進行跟進，優化郊區限購政策、縮小限購區域等政策均有預期，另外，二手房“帶押過戶”有利于暢通二手房交易鏈條，短期或將有更多城市跟進調整，更好地對剛性及改善性住房需求進行支持，帶動房地產市場情緒修復。”