4月29日，東原仁知服務正式登陸港交所，至此迪馬股份形成“A+H”雙平臺模式。上市首日收盤報11.9港元/股，與招股價持平。值得注意的是，這是繼金茂服務、力高健康生活后，2022年第三家成功登陸港股的物業服務企業。

眾所周知，東原仁知服務母公司迪馬股份創立于1997年，2002年在上交所上市，并于2004年成立東原集團開始涉足房地產。目前旗下覆蓋專用車業務、不動產業務和產業發展業務三大板塊。

隨著東原仁知服務的上市，迪馬股份將在實現 “工業+地產+賦能型協同業務”多元發展的同時，為其未來物業服務、社區運營等業務發展奠定基礎，將成為其新利潤增長極。

市場結構優化 三年凈利潤增409％

據悉，成立于2003年的東原仁知服務在2021年業務規模快速擴大，業績穩步發展。優質的物業服務為迪馬股份旗下地產平臺——東原集團的房地產開發業務提供有力支撐，進一步提升了品牌影響力和競爭力。

根據4月28日迪馬股份2021年年報數據顯示，期內東原仁知服務業績提升明顯，實現收入11.93億元，同比增55.63%；毛利達3.09億元，同比增長43.03%；利潤達1.30億元，同比增長54.37%。

（數據來源：Wind 單位：億元）

縱觀東原仁知服務的經營數據可以看出，其營業收入、毛利潤、凈利潤都實現較大增長。2019年-2021年間其營業收入復合年增長率達46%；毛利潤增長達133%；凈利潤增長達409%。

期內東原仁知服務規模也實現同比增長。截至2021年末總在管項目達325個，其中133個為住宅物業及192個為非住宅物業。在管面積2819.47萬平方米，合約管理面積4288.37萬平方米，覆蓋中國16個省、自治區及直轄市的51個城市。

中指研究院報告顯示，2019年東原仁知服務總部落地上海，目前形成“重慶+上海”雙總部格局。在此背景下，東原仁知長三角區域的在管面積占比由8.2%提升至27.4%，市場結構持續優化，競爭力持續提高。

同時東原仁知持續拓展獨立第三方在管面積，減少關聯方依賴。目前來自獨立第三方的在管面積由276.5萬平方米增長至1410.4萬平方米，占比達50%，

迪馬股份在年報中表示，2021年東原仁知步入“大物業、全價值”的加速發展的道路，服務業態涵蓋住宅、商業綜合體、甲級寫字樓、政府公建、工業產業園區、學校、醫院、大使館等多元化業態組合。此外東原仁知持續深化服務體系與卓越的服務能力。期內制定與執行“磐石計劃”、“煥新計劃”，建立標準體系、關鍵指標強管控機制、數字化品控管理體系等。

迪馬股份透露，東原仁知服務未來將從傳統的住宅物業服務，向非住宅業態快速拓展，主要將產業園、工廠、學校、醫院等業態和城市服務作為業務發展的重點，不斷實現業務規模和收入的進一步快速增長。同時也將積極與房地產開發、專用車、商業管理、產業社區及康養業務聯動，為其他業務發展提供協同。

全口徑營收204.63億 企業價值提升

作為東原仁知服務的母公司，2021年迪馬股份也在持續提升企業價值，截至2021年末公司總資產為858.73億元，同比增長5.07%。

從經營指標來看，2021年迪馬股份全口徑營業收入為204.63億元。其中專用車板塊實現營收11.34億元，毛利率22.37%；房地產開發及物業服務版塊實現營收185.29億元，占比達90.5%，毛利率15.58%。

迪馬股份表示，由于調控政策的不斷深化，期內旗下地產板塊毛利率下降，疊加資產資產減值計提的影響，利潤虧損較大，但整體營收基本保持穩定。數據顯示，2021年迪馬股份計提資產減值損失及信用減值損失約21.15億。

迪馬股份還根據市場環境積極調整策略、優化債務結構。期內成功發行非公開住房租賃專項公司債券4.5億元，并于2022年1月18日提前兌付中期票據5.6億。

此外2021年還有多只基金增持迪馬股份，其中招商銀行-上證紅利交易型開放式指數證券投資基金增持3330.62萬股，工商銀行-富國中證紅利指數增強型證券投資基金增持514.79萬股……

從業績指標來看，迪馬股份房地產業務即東原集團期內實現銷售金額369億元，銷售面積290.66萬平方米，實現并表口徑結轉收入金額176.69億元，并表口徑結轉面積156.7萬平方米。

迪馬股份表示，2021年東原地產延續深耕戰略不變，堅持以一二線城市為主，一二線城市外延具有人口流入潛力的其他城市為輔的戰略布局，適機獲得優質土地，為可持續發展提供保障。

期內新增房地產項目12宗，計容建筑面積197.55萬平方米。截至2021年末累計持有待開發土地面積約114.23萬平方米，規劃計容建筑面積約277.1萬平方米。

迪馬股份在年報中透露，東原集團始終以“客戶價值至上”的產品價值觀導向，匠心鑄就住宅產品品牌“印長江”、“印”、社區運營產品及品牌“原·聚場”、“童夢童享”，廣受認可。未來一年，東原集團將力爭保證交付和品質；提高銷售回款效率，加快自身現金回流，優化債務結構，從而保證公司經營及流動性安全。

探索城市更新之路 多元業務融合發展

除專用車版塊和地產版塊外，迪馬股份商業管理、醫療康養等多元業務融合發展。

報告顯示，商業管理板塊方面，旗下東原致新共運營商業項目8個，建筑面積48萬方，涵蓋購物中心、寫字樓、社區商業等。此外，東原致新現有在建商業項目5個，分別位于上海、武漢、杭州、重慶，并將于2022至2024年間陸續開業。

值得注意的是，東原致新于2021年12月與重慶市南岸區政府合作，打造了第一個城市更新項目——南坪后堡城市更新項目，開啟了城市更新業務的探索之路。

迪馬股份表示，東原致新將持續深耕復合空間的開發及運營，致力于成為城市進化的創新型服務商，成為城市有機更新的探索者與引領者；致力于打造產品+城市服務一體化消費場景，從業態品牌出發，不斷升級場景內容，成為美好生活的新型體驗式商業；將為城市商業注入新活力，引領城市商業空間的迭代更新。

此外，迪馬股份錨定未來先進服務業進行戰略布局，旗下產業發展板塊作為獨立創新業務平臺，主要聚焦醫療康養、產業社區、集成應用領域。

其中重點關注醫療康養業務，旨在通過“醫療+機構+社區”的結合運營模式和業務業態、著力醫療康養產業的項目落地和規模化運營、打造康養產業品牌“常青社”。報告顯示，期內迪馬股份成功收購巴蜀醫院，形成醫養結合新業態。目前運營醫療康養項目達11個，管理社區服務站點超過36個，運營床位規模達到1400張以上，涵蓋全領域養老解決方案。

而產業社區業務是基于自身房地產開發建設以及物業運營的實力底蘊，抓住產業園區轉型發展的市場機遇，積極布局輕資產的物業管理+產業服務運營，同時對高質量高潛力企業進行投資孵化，助力成長，共享發展成果。

展望未來，迪馬股份表示將在穩定房地產和專用車制造業務的同時，協同發展第三曲線產業發展業務板塊，不斷提升企業核心競爭力及可持續發展能力。