隨著首批公募REITs擴募獲證監會變更注冊的批復，滬深交易所也陸續出具對上述公募REITs產品變更暨擴募份額上市及相關項目資產支持證券掛牌轉讓無異議的函，公募REITs擴募落地進入實質性階段。

多位業內人士表示，公募REITs擴募獲批后，后續還有持有人大會、啟動發售、發送認購邀請，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募都在積極開展獲批公募REITs的持有人大會籌備工作，其他相關準備工作也在有序推進。隨著REITs產品的擴募，公募REITs可以進一步完善核心價值、增長潛力和構建分散風險的資產組合，提升產品流動性和運營的穩定性。

擴募“蓄勢待發”

(資料圖片僅供參考)

各項準備工作正有序推進

進入4月份以來，首批四家擴募公募REITs——華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT，四只產品的基金管理人陸續公告，本次擴募并新購入基礎設施項目等變更的相關事項，需經基金份額持有人大會決議通過后方可實施，基金份額持有人大會的決議能否通過存在不確定性，敬請廣大投資者謹慎決策，注意投資風險。

多位業內人士也表示，公募REITs擴募獲批后，后續還有持有人大會，啟動發售、發送認購邀請，以及同期的信息披露等工作，目前各家公募相關準備工作正在積極有序推進。

博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄告訴記者，根據深滬交易所對新購入基礎設施項目的相關業務指引，基金管理人在擴募申請獲批后，應在履行完畢基金變更注冊程序后，至少提前30日發布召開基金份額持有人大會的通知并附相關表決議案，基金份額持有人大會應當按照《基礎設施基金指引》相關要求就新購入基礎設施項目、擴募進行表決。基礎設施基金在實施基礎設施項目交易的過程中，發生法律法規要求披露的重大事項的，基金管理人將及時作出公告。

中金基金相關負責人也表示，公募REITs擴募及新購入資產在獲得正式批復以后，基金管理人還須就擴募事項召開基金份額持有人大會，在持有人大會投票通過后進行擴募安排。持有人大會公告將披露詳細的擴募方案，包括擴募發售方式、發售對象及向原持有人配售安排(如有)、戰略配售安排(如有)、發行價格和定價方式、募集資金用途、限售期、發行前累計收益的分配方案等情況。目前中金普洛斯REIT持有人大會處于籌備階段，投資者可關注該基金的后續公告情況。

華安基金也稱，擴募獲得批復后，基金管理人需要按相關要求召開持有人大會，審議擴募并購入新基礎設施項目有關議案。同時，基金管理人將協同財務顧問，準備發售相關工作，包括擬定詳細的發售方案，向交易所提交擴募發售申請，向潛在投資人發送認購邀請等。目前，相關的準備工作都在有序進行中。

而從持有人角度，對擬新購入資產的范圍、交易價格或定價方式等均需經基金份額持有人大會審議和表決，各家公募也從持有人角度，為持有人如何評估擴募資產和影響提供決策參考。

華安基金表示，從投資價值來說，投資人主要可以從擬新購入資產的運營穩定性和收益成長性，估值及定價區間的合理性，原始權益人的資質及新增擴募資產對產品收益分派率的提升程度等方面進行考量，同時可與REITs目前已持有的同類資產相關指標作比照分析；從交易風險來說，投資人可以關注擴募相關公告的披露和提示，評估相關風險。

中金基金相關負責人也表示，持有人可通過閱讀擴募招書及相關文件，了解擴募資產的歷史經營情況和未來現金流預期，綜合考慮擴募對基金收益和風險的影響后進行投票決策。投資者可以通過招書了解基礎設施項目的區位、市場和經營情況，判斷收購資產的質量。同時，投資者可以關注擴募前后每份基金份額的分紅預期的增厚比例，以及新購入資產后基金預期現金流的變化，綜合進行決策。

“持有人應當綜合考慮擬新購入項目的估值合理性、凈現金流分派率、基金二級市場價格等因素。”劉玄也說。

平衡各相關方利益

進一步完善公募REITs核心價值

在擴募批復中，證監會均要求會同基金的銷售機構和交易所等，認真做好基金的信息披露、路演推介、詢價、定價、配售、認購、上市交易、登記、會計核算、客戶服務和募集準備等工作。

而根據擴募發售對象的不同，公募REITs擴募分為向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式。擴募的定價需要權衡基礎設施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權益人的利益，還需要考慮基礎設施REITs的二級市場價格等因素等。

華安基金對此表示，公司本次擴募擬采用定向擴募的方式，發售定價根據相關規定將以競價方式確定。此方式可以使發售定價相對客觀和市場化，并能充分體現擴募資產的市場價值。同時基金管理人和財務顧問會綜合新購入基礎設施項目評估價值及相關市場因素，為擴募發售設置總金額和份額數量的上限，為原持有人及新投資人投資決策提供參考，引導市場理性投資，平衡各相關方的利益。

“對于擬新購入資產的范圍、交易價格或價格區間、定價方式或定價依據以及其他相關內容均需經基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關權益。”劉玄也稱。

除了在擴募方式和定價方面的利益平衡外，多位業內人士還表示，隨著REITs產品的擴募，單個公募REITs規模會出現抬升，總體有利于分散風險，加強產品流動性和提升運營的穩定性。

中金基金相關負責人表示，擴募是公募REITs外延成長的重要方式。通過擴募新購入資產，公募REITs可以進一步完善其兼顧核心價值、增長潛力和分散風險的資產組合，有利于REITs的長期穩定分紅以及管理資產規模的增長。

在該負責人看來，目前單只REITs對于資金量的吸納能力相對有限，限制了部分投資機構參與REITs投資的規模，以及建設配套團隊和投研力量的資源投入。隨著擴募通道的順暢建立，或將吸引更多的機構將參與REITs投資，改善公募REITs市場整體的流動性水平。

華安基金也表示，擴募并購入新的基礎設施項目，將為基金提供額外的收益來源，并且分散了一定的投資風險。同時，基金份額持有人結構可能在擴募后發生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有基礎設施項目及新購入基礎設施項目所帶來的權益。擴募帶來的基金規模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級市場流動性。

劉玄也認為，擴募是落實相關政策要求的具體舉措，有助于進一步盤活基金發起人(原始權益人)存量優質資產，增強發展能力、降低負債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；第二，有利于完善市場化、法治化機制，推動基礎設施REITs健康發展；第三，有利于進一步拓寬基礎設施項目資金來源，更好盤活存量資產、擴大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎設施高質量發展作出貢獻。

（文章來源：中國基金報）