本周，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好消息不斷，先是高層會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，后有住建部喊話。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一輪樓市寬松政策即將鋪展開(kāi)來(lái)。

在具體政策上，住建部提出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”受到極大關(guān)注。目前，嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的城市僅剩一線城市及少數(shù)強(qiáng)二線城市，若“認(rèn)房不認(rèn)貸”能夠落地，將對(duì)這些城市的樓市復(fù)蘇起到刺激作用。但專家也指出，如果在一線城市完全執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，或出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況。

一線城市二手房成交量連跌數(shù)月

(資料圖片僅供參考)

今年春節(jié)過(guò)后，北京、上海等核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都感受到一絲暖意，樓市似有從低谷回升的趨勢(shì)。

然而，這種態(tài)勢(shì)并未持續(xù)多久。據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份該市二手房成交量為22192套，而4月、5月、6月分別為13928套、12982套、11607套，環(huán)比降幅分別為37.2％、6.8％、10.6%。

北京市朝陽(yáng)區(qū)管莊區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭濤（化名）對(duì)中新經(jīng)緯稱，3月份前后，二手房成交量大一些，價(jià)格也有上漲，但總體穩(wěn)定。近段時(shí)間的成交量出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)與2021年同期基本持平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯稱，北京6月份二手房的成交量大約只有3月份的一半，反映出當(dāng)前市場(chǎng)的冷淡。“二手房月網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套是北京樓市的‘枯榮線’，月網(wǎng)簽量低于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)會(huì)比較低迷，若月網(wǎng)簽降至1萬(wàn)套以下，房?jī)r(jià)或出現(xiàn)普降。”他還稱，從目前的數(shù)據(jù)看，7月份北京二手房成交量大概率比6月要低一些。

上海同樣如此。今年3月，上海市二手住宅成交量為23991套，環(huán)比上漲24%。到4月份，成交套數(shù)就降至17686套，5、6月又分別降至約1.5萬(wàn)套、1.26萬(wàn)套。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，在70個(gè)大中城市中，上海6月份二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，跌幅居于70城第一。

上海一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人龐軍（化名）告訴中新經(jīng)緯，上海目前的成交量已比較低，一些房源的價(jià)格回到了2020年，甚至2019年的水平。

據(jù)廣州中原研究部，今年3-6月，廣州二手住宅成交量分別為12260套、10041套、8771套、8292套。受二手房指導(dǎo)價(jià)政策調(diào)整等因素利好，深圳近幾個(gè)月二手房的成交量較此前有所提升，但與過(guò)去的市場(chǎng)高點(diǎn)相比仍有不小差距。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，3-6月份，該市二手房錄得成交量（含自助）為4943套、3744套、3603套及3192套。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”威力在哪？

住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免等政策，此前已經(jīng)實(shí)施，因此，住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表態(tài)，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。“認(rèn)房不認(rèn)貸”是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時(shí)，只按照家庭名下在當(dāng)?shù)厥欠裼蟹縼?lái)認(rèn)定，不管購(gòu)房家庭是否有住房貸款記錄。

根據(jù)對(duì)首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“認(rèn)貸不認(rèn)房”三種，嚴(yán)格程度依次遞減。據(jù)國(guó)金證券研報(bào)，截至6月30日，北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、成都、海口、廈門、福州、三亞、重慶等十幾個(gè)核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。目前，有一些城市對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的執(zhí)行進(jìn)行了變通，僅剩少數(shù)核心城市在嚴(yán)格實(shí)施該政策。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”與“認(rèn)房不認(rèn)貸”在首付比例、貸款利率上差別明顯。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，上海二套房的首付比例達(dá)70%（普通住宅最低50%），房貸利率最低5.25%，若改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比、房貸利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比達(dá)80%（普通住宅最低60%），房貸利率最低5.25%，改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”的話，首付比、房貸利率可降至40%（普通住宅最低35%）、4.75%。可以看出，若實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，能非常明顯地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，對(duì)市場(chǎng)成交量及價(jià)格有何影響？貝殼研究院回顧了中國(guó)2010年至當(dāng)前的兩輪完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期，該研究院稱，在成交量方面，2010年啟動(dòng)“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年繼續(xù)大幅下滑45%；北京同年成交量較上一年的高位下降26%，次年繼續(xù)大幅下滑38%至12萬(wàn)套，不足2009年的一半。

貝殼研究院還稱，2016年末至2017年初，一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%及49%，京滬成交腰斬。從成交價(jià)格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制了房?jī)r(jià)上漲。一線城市房?jī)r(jià)“易漲難跌”，在2020年以前一線城市歷史上為數(shù)不多的房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩或者下跌基本均由“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策引起。

貝殼研究院認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地，可以降低換房成本，加快改善性需求的釋放。一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來(lái)，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購(gòu)買新房，促進(jìn)二手房、新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場(chǎng)銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場(chǎng)修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的良性循環(huán)。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波稱，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的趨勢(shì)不變，隨著“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一二線熱點(diǎn)城市的落地執(zhí)行，會(huì)使得不少原來(lái)按二套房執(zhí)行的首付比和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，都有可能按首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這對(duì)樓市的影響較為明顯。熱點(diǎn)城市的核心問(wèn)題并不是再次降低首套或二套房的首付比，而是能讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持。

有條件地實(shí)施？

市場(chǎng)在期待“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市落地的同時(shí)，也在預(yù)估該政策是完全實(shí)施，還是有條件地執(zhí)行。

張大偉稱，若“認(rèn)房不認(rèn)貸”徹底執(zhí)行，使得大量原本認(rèn)定為二套房的購(gòu)房人重新?lián)碛辛耸滋追抠Y格，該政策的影響就會(huì)很大。這種情況下，北京、上海等一線城市的市場(chǎng)可能會(huì)重現(xiàn)火熱，甚至?xí)渌鞘械馁?gòu)房人前來(lái)買房。

中新經(jīng)緯注意到，已經(jīng)有業(yè)主和購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)變態(tài)度。住建部上述表態(tài)公布后，龐軍說(shuō)：“我們正在開(kāi)會(huì)研討這個(gè)新政策。一般來(lái)說(shuō)，新政策會(huì)依照不同地方實(shí)施不同的細(xì)則，由于上海還沒(méi)有跟進(jìn)，不太確定會(huì)如何實(shí)施。近日的利好政策比較集中，再加上價(jià)格已下降，有個(gè)別賣房業(yè)主不愿意再降價(jià)。”郭濤也稱，有一些客戶已經(jīng)選擇新政策落地后再出手。

張大偉稱，如果是有條件地實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，比如首付比例和貸款利率小幅下調(diào)，或者僅在新城區(qū)和郊區(qū)執(zhí)行、二孩家庭或老人同住家庭適用、要求具備所在城區(qū)社保等等，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不會(huì)明顯刺激市場(chǎng)。

由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果比較明顯，張大偉判斷，一線城市大概率會(huì)有附加條件的實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，既讓市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，又不至于過(guò)度刺激房?jī)r(jià)上漲。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯分析，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市落地的可能性很大，也將會(huì)助推市場(chǎng)的回暖。他認(rèn)同該政策會(huì)有條件地執(zhí)行，可能會(huì)在不同區(qū)域、新二手房方面進(jìn)行區(qū)別實(shí)施。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，后續(xù)措施還需要金融管理部門、各級(jí)政府具體出臺(tái)，同時(shí)也會(huì)遵循因城施策的方針，即各地不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小，也不會(huì)一下子就把政策用到底。