盡管政策保持寬松且優質地塊占比提升，但從今年19城第二輪集中土拍的整體成交情況來看，熱度相較于首輪有所下降。

時至八月，秋聲漸起，重點22城今年第二輪的集中供地也接近尾聲。

(資料圖片僅供參考)

截至8月4日，除了長春、沈陽、鄭州外，已有19城完成第二輪集中供地。中指研究院統計數據顯示，已完成第二輪集中拍地的19城，累計攬金5255億元，超過22城首輪土地總出讓金4968億元。

那么，第二輪集中供地有哪些特征，土拍熱度是否較首輪有所提升？各大城市的表現又如何呢？

第二輪供地熱度未回升，底價成交占比達67%

從供應來看，根據中指研究院統計數據，19城第二輪土地出讓集中供應了435宗地，合計規劃建筑面積約為4242萬平方米，與首輪相比供應量微降。在推出地塊的質量方面，19城第二輪供應地塊的質量進一步提高，平均起始樓面價為12887.6元/平方米，略高于首輪。

相比于首輪供地，第二輪供地土拍規則持續放松，北京、福州、南京、成都、長沙等地均有不同程度的放松，比如“回爐”地塊降低競拍門檻、取消或降低配建比例和要求、取消競自持、放松銷售限價等。

盡管政策保持寬松且優質地塊占比提升，但從19城目前的整體成交情況來看，第二輪的土拍熱度相較于首輪卻有所下降，主要體現在熔斷地塊和溢價地塊比例的下降，以及更高比例的地塊以底價成交，土地市場整體的熱度回升趨勢難言樂觀。

據中指研究院數據顯示，第二輪集中供地中，底價成交的宗數在整體成交中占比為67%，溢價成交占比為33%，而一批次這兩者的數據對應為60%和40%。

億翰智庫指出，第二輪集中供地呈現出四個方面的特點：低迷行情下，土地供應仍然不敢放量；規則仍在放松，但多數城市的調整空間已非常有限；高能級城市開始推出優質地塊，但效果平平；低流拍和低溢價并行，地方國企托底市場成色愈重。

從競得房企來看，據億翰智庫的統計，央企、國企在第二輪土拍中的拿地占比為79.4%，這一比例也說明第二輪土拍的拿地主角依然是央企和國企。

“總體而言，第二輪集中供地并沒有給我們帶來太多的驚喜，基本延續了首輪土拍的低迷行情。從更深層面來說，在房地產行業信心和預期尚未扭轉的當下，投資需求無法恢復，土地市場的頹勢也難以反轉，分化格局延續，將是2022年房地產的主題。”億翰智庫方面如是稱。

土地市場分化加劇，天津、濟南等熱度不足

市場分化依然是今年第二輪集中供地的主要特征，不同城市之間的土拍熱度呈現明顯差異。

從供應和成交來看，深圳、上海、北京、寧波、廈門、成都等城市的土地市場供需兩旺，供應量維持平穩，溢價地塊較多，市場活躍度較高，突出表現在溢價地塊占總成交地塊的比例超過40%；而青島、武漢、重慶、廣州、天津、濟南等城市，房地產市場整體熱度相對仍顯不足，銷售有待回暖，房企投資意愿不強，突出表現在底價成交地塊占比均超過90%。

從具體城市來看，天津、濟南依然為本輪土拍中的冷門城市，其中天津第二輪集中供地共推出11宗涉宅用地，除2宗流拍外，其余9宗地塊均為底價成交，總成交額82億元。而濟南推出的18宗地塊中，也有16宗為底價成交。

值得一提的是，一線城市中，廣州土拍熱度不及預期。廣州第二輪土拍供應量大幅減少，但平均起始樓面價因地塊質量提高上升30%至17265元/平方米，天河區、荔灣區等中心城區均推出了核心地塊，且廣州進一步取消了“競自持”的競拍方式，改為“限地價+搖號”的方式，可謂誠意十足。但從成交來看，整體熱度平平，14宗土地中，3宗流拍，成交11宗，平均溢價率2.7%，且主要是國企、央企在參與拿地。

“北上深杭”火熱背后：一、二手房價格倒掛

而在第二輪土拍中，市場熱度較高的城市集中在北京、上海、深圳、杭州四大核心城市，可謂是走出了相對獨立的市場行情。具體來看，北京、杭州第二輪集中供地均有半數地塊溢價成交；上海無一流拍且2/3的地塊溢價成交；深圳熱度最高，86%的地塊溢價成交。

新京報記者發現，北上深杭四座核心城市之所以能走出獨立行情，一方面，由于土拍規則調整，利潤空間充足；另一方面，上述城市本來就供應稀缺，加之市區內核心區域往往存在“一二手房價格倒掛”的行情，引發新房熱度回升，房企普遍看好銷售前景。

以此次土拍熱度最高的城市深圳為例，據中指研究院初步測算，深圳第二輪集中供地中的5宗搖號地塊，其起始樓面價的可售房地價差均在3.9萬元/平方米以上，整體利潤空間相較于深圳首輪供地進一步提高。

對于網紅城市杭州來說，“一二手房價格倒掛”成為其土拍市場火熱的原因。在第二輪成交地塊中，濱江和杭州西湖競得的東新單元兩宗地，精裝限價為46750元/平方米，而周邊二手房售價已達到5萬元/平方米以上。

而北京第二輪土拍中熱度較高的太陽宮地塊，房地聯動的銷售指導價為13萬元/平方米，而周邊的二手房項目紅璽臺和太陽公元目前均價達到16萬元/平方米左右。同時，熱度較高的小瓦窯、平西府等地塊，也均因與周邊的新房、二手房項目形成一定程度的倒掛而受到房企追捧。

同樣，上海二批次供地所推地塊中不乏市中心的優質地塊，本身就非常稀缺，且普遍存在銷售指導價和周邊二手房房價倒掛的現象，例如浦東唐鎮地塊，該地塊銷售指導價7.06萬元/平方米，而周邊的二手房項目綠城玉蘭花園御園和臻園目前均價達到10萬元/平方米。

中指研究院土地事業部負責人張凱分析認為：“北、上、杭的一二手房價格倒掛模式，實際上是地方政府對購房者的一種讓利行為，起到了一舉多得的效果：其一，在市場低谷期有效激發了房企的拿地意愿，維持了土地市場的熱度，同時穩定未來新房的供應預期；其二，保持新房限價平穩，達到‘房住不炒’的調控目的；其三，保證土地成交，緩解財政壓力。這種模式幫助北京、上海和杭州走出了相對獨立的土地市場行情。”