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通州區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布

關(guān)于通州區(qū)集體商業(yè)建設(shè)用地入市的通知

暫行辦法政策解讀

明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市程序和規(guī)則

《通州區(qū)集體商業(yè)建設(shè)用地入市暫行辦法》政策解讀

一、該方法制定的背景和意義

為深入貫徹落實中央和省、市政府關(guān)于農(nóng)村土地制度改革的政策和部署村口牌樓，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推動集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市依法有序推進，根據(jù)《江蘇省自然資源廳關(guān)于印發(fā)《江蘇省集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫行辦法》的公告》要求，制定《通州區(qū)暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）。

探索建立與國有建設(shè)用地同權(quán)、同價、同責(zé)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場準入制度，有利于盤活土地要素，加快鄉(xiāng)村振興步伐。 是深化農(nóng)村土地制度改革的重要組成部分，對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地發(fā)展具有重要意義。 對利用、保護農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)、促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、促進鄉(xiāng)村振興具有重要意義。

2、目標任務(wù)

通過開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍、模式和程序農(nóng)村建設(shè)用地土地租賃合同，建立市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度，建立公平合理的土地市場秩序。增值收入分配機制，推動建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、利益共享”統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，探索相關(guān)工作銜接機制，把試點作為重要任務(wù)探索通州區(qū)全面開展集體商業(yè)建設(shè)用地入市的路徑和改革辦法。

三、主要內(nèi)容

第一章 總則

通州區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市適用本辦法。 規(guī)劃用途為工礦倉儲、商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老、旅游等農(nóng)村集體商業(yè)建設(shè)用地，不包括農(nóng)村宅基地和商品房開發(fā)用地。

第二章 市場進入者

主體是具有土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織農(nóng)村建設(shè)用地土地租賃合同，包括鎮(zhèn)、村、小組農(nóng)民集體。

第三章 市場準入范圍

依法取得并符合工礦倉儲、商業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老、旅游等規(guī)劃的農(nóng)村存量集體商業(yè)建設(shè)用地農(nóng)村石牌坊，尚未辦理農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，必須先完成轉(zhuǎn)換程序，并執(zhí)行相應(yīng)的補償程序。

第 4 章 如何進入市場

轉(zhuǎn)讓、租賃、出資（入股）等有償使用方式。 最長使用年限不得超過同類型國有建設(shè)用地的最長使用年限。

第五章 市場準入程序

本次交易原則上采取掛牌形式。 市場進入主體或其授權(quán)委托人應(yīng)當(dāng)制定市場進入計劃。 方案由集體經(jīng)濟組織集體研究決定，公告無異議后形成市場準入決定。 市場準入主體應(yīng)當(dāng)向?qū)俚卣?、區(qū)人民政府逐級提交市場準入申請。 自然資源和規(guī)劃部門牽頭召集地方政府和部門對已申請入市的地塊進行聯(lián)合審核。 自然資源和規(guī)劃部準備土地上市申請，并提交政府批準。 政府批準集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場。 在江蘇省土地市場網(wǎng)、地方土地市場及相關(guān)媒體上發(fā)布交易公告。

集體商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃交易完成后，自然資源部門將出具《交易確認書》。 經(jīng)公告無異議后，雙方簽訂《轉(zhuǎn)讓（租賃、作價投資）》合同。

第六章 轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押

集體經(jīng)營性建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押按照國有建設(shè)用地二級市場管理。 租賃土地抵押必須取得所有權(quán)人的書面同意。

第 7 章，收入管理

區(qū)財政部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市專戶，所有交易資金均納入專戶管理。

發(fā)生交易時，土地增值收益調(diào)整資金必須劃入?yún)^(qū)財政專戶。 調(diào)整資金是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市再流轉(zhuǎn)時從土地增值收入中收取的資金。 調(diào)整資金按照非稅收入管理，實行收支兩條線。

若通過轉(zhuǎn)讓方式入市的，將根據(jù)交易價格逐步繳納調(diào)整費。 轉(zhuǎn)讓價款每畝100萬元（含100萬元）以內(nèi)的部分，按增值收入的5%繳納； 出讓價中每畝100萬元以上200萬元（含）部分按增值收入的10%繳納； 轉(zhuǎn)讓價款每畝200萬元以上的部分，按增值收入的15%繳納。 若企業(yè)通過租賃、作價出資（入股）方式入市，則以租金和股價合計作為入市收入，并支付增值收入的20%。

轉(zhuǎn)調(diào)調(diào)整費根據(jù)增值收入累進征收。 例如，增值稅收入50%以內(nèi)（含50%）的部分，按10%繳納； 增值收入50%以上100%（含100%）部分按20%繳納； 100%以上的收入按30%繳納。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進入集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場取得的凈收入歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，并在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。 主要用于社會保障、改善基礎(chǔ)設(shè)施、改善農(nóng)村公共服務(wù)等公益性事項。

建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收入輔助賬戶，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，嚴格按照規(guī)定分配和使用。 在：

村內(nèi)其他集體經(jīng)濟組織進入市場的，凈收入的10%歸村集體留用，歸村集體所有，用于村內(nèi)公益性支出； 其余按照農(nóng)村集體資金和資產(chǎn)資源管理有關(guān)規(guī)定管理；

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織入市的，其所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程等支出。